베트남 주택법 개정안, 임대주택 중심 개혁 추진…성별 임대료 상한·인허가 절차 간소화

주택을 사지 않고도 거주할 새로운 길

베트남의 주택법 개정안은 임대주택을 별도 장으로 다루고, 주택 관련 행정 절차 21개 중 20개를 지방 당국이 담당하도록 하며, 각 성이 임대료 상한을 정할 수 있도록 한다. 호앙 타인 퉁 법무부 장관은 2026년 10월 22일 국회에 법안을 제출하면서 사회주택, 아파트 재건축, 개발업자의 의무 관련 개정안도 함께 발표했다.

건설부에 따르면 2026년 첫 9개월 동안 베트남에서 완공된 임대주택은 8,314가구로, 사회주택과 임대주택을 합친 전체 완공 물량 46,497가구에 포함된다. 이에 따라 임대주택은 완공 물량의 약 18%를 차지했다. 건설부는 연간 임대주택 완공 물량이 18,049가구에 이를 것으로 예상한다.

법안은 주택 정책을 상업용 주택, 임대주택, 공직 수행자를 위한 관사, 국가가 지원하거나 조성하는 정책주택 등 네 가지로 나눈다. 사회주택, 재정착 주택, 군·경찰 등 무장세력을 위한 주택은 정책주택에 포함된다.

주택 구매 여력이 없는 가구를 위해서는 임대 목적으로 지은 주택을 계속 공급할 수 있도록 더 명확한 틀을 마련하는 것이 핵심 변화다. 개발업자에게는 인센티브와 행정 절차 간소화를 제공하는 한편, 임대료는 성 단위 당국이 관리하도록 한다. 이 조치는 아직 입법부에 제출된 제안이다. 10월 22일 발표에서는 최종 표결이나 시행 시점이 제시되지 않았다.

국회 법률·사법위원회는 전면적인 개정을 지지하면서 투기와 주택 지원의 부당한 이용을 막기 위한 보호 장치를 강화해야 한다고 밝혔다. 판 치 히에우 위원장은 보조 주택을 누가 공급받는지, 기반시설 비용은 누가 부담하는지에 대한 우려를 포함해 위원회의 심사 결과를 발표했다.

임대주택이 우선 과제로 떠오른 이유

응우옌 반 신 건설부 차관은 상업용 주택에 주로 집중하던 방식에서 벗어나 상업용·사회주택·임대주택을 함께 개발하는 방향으로 전환하고 있다고 설명했다. 정부가 임대 시장의 주요 수요층으로 보는 이들은 노동자, 학생, 공무원과 무장세력 구성원 등이다.

건설부는 투자와 가구 수요 사이의 불균형을 지적한다. 고가 주택에는 계속 자본이 유입되는 반면, 주요 도시에서는 저렴한 주택이 부족하다. 주택 가격은 소득보다 빠르게 상승했고, 임대 부문에는 수요를 충족할 만큼 투자가 이뤄지지 않았다.

신 차관은 부동산 포럼에서 시장이 오랫동안 안고 온 어려움을 다음과 같이 설명했다.

“이 문제들은 오랜 시간 누적돼 하룻밤 사이에 해결할 수는 없지만, 즉각적이고 조율된 대응이 필요합니다.” 신 차관은 말했다.

변호사 응우옌 반 푹과 응오 뜨엉 비가 작성한 9월 29일자 HM&P 법률 분석은 건설부 자료를 인용해 2026년 6월까지 지정된 임대주택 유형의 주택이 약 60,900가구라고 밝혔다. 여기에는 사회주택, 노동자 숙소, 학생 기숙사, 공공 자산으로 보유된 노후 주택이 포함된다. 이 수치는 열거된 유형만 집계한 것으로, 베트남의 모든 민간 임대주택을 포함하지는 않는다.

법안의 국회 제출 과정

10월 22일 제출된 법안은 13장 130개 조항으로 구성됐다. 2023년 주택법의 198개 조항보다 68개 적다. 9월에 검토된 안은 132개 조항이었다. 정부는 개정안이 유용한 규정을 유지하면서 중복 조항을 없애고, 세부 시행 사항은 정부 규정에 맡긴다고 밝혔다.

법안의 국회 제출까지 이어진 주요 일정은 다음과 같다.

• 2024년 5월: 서기국이 사회주택 개발에 관한 지침 제34-CT/TW호를 발표했다. 건설부는 이행 상황을 점검할 계획이다.
• 2026년 9월 30일: 국회 법률·사법위원회 상임기구가 국회 청사에서 판 치 히에우 위원장의 주재로 법안을 검토했다.
• 2026년 10월 2일: 국회 상임위원회가 주택 및 부동산 사업 관련 법안을 논의했다.
• 2026년 10월 15일: 건설부가 하노이에서 열린 3분기 기자회견에서 주택 공급 실적을 발표했다.
• 2026년 10월 22일: 국회가 제2차 회의에서 주택 법안과 심사 결과를 보고받았다.

임대료와 투자 방식

임대주택 장은 입주 자격, 공공·민간 자금 조달, 사업 요건, 투자 절차, 개발업자 인센티브, 임대료와 자산 관리 등을 다룬다. 산업단지 밖의 전문가 및 노동자 숙소도 포함한다.

개발업자와 임차인은 성 인민위원회가 정한 틀 안에서 임대료를 합의한다. 임대료 산정에는 건설 투자비 회수, 유지보수, 운영비, 세금, 수수료, 기타 합리적인 비용과 사업계획상 예상 이익이 포함된다.

따라서 지방의 임대료 상한과 사업 비용이 함께 작용하게 된다. 개발업자는 부동산 유지와 투자비 회수에 충분한 수입을 확보해야 하며, 성은 허용되는 가격 범위를 정한다. 인센티브와 지방의 임대료 규정은 모두 사업이 저렴한 임대주택을 공급할 수 있을지에 영향을 준다.

9월 심사 당시 초안에는 국가 자본을 사용하지 않는 임대주택 사업의 토지사용료 면제 조항이 포함됐다. 건설부가 제안한 더 폭넓은 틀에는 토지 임대료 면제, 세제 혜택, 우대 대출, 기술 기반시설 연결 지원도 포함된다. 개발업자는 법적 요건에 따라 사업 일부를 상업용 주택이나 서비스에 활용해 수입을 보충할 수 있다.

신규 임대주택의 입지

건설부는 임대주택을 고용, 교육, 교통과 더 긴밀히 연계하려 한다. 제안된 계획 요건에 따르면 지정된 도시 행정구역, 산업단지와 수출가공구역 주변, 대학·전문대학 인근, 대중교통을 중심으로 개발되는 지역에 주택 부지를 확보해야 한다.

대중교통 지향 개발(TOD)은 교통 연결 지점 주변에 주택과 서비스를 집중시키는 방식이다. 노동자나 학생에게는 지역 계획에 필요한 기반시설이 함께 마련될 경우 직장, 캠퍼스 또는 대중교통 정류장 가까이에 거주할 수 있다는 실질적인 이점이 있다.

지방 당국은 임차인 집단별 수요를 평가하고, 적합한 토지를 배정하며, 직접 공공투자를 검토하라는 요청을 받았다. 공공주택 자산을 활용하거나 개발업자로부터 주택을 매입하는 방안도 있다. 성 당국은 보상, 재정착, 토지 조성을 위한 재원도 마련하게 된다.

법률·사법위원회는 특히 공공 자금으로 건설한 주택의 우선 공급 기준을 더 명확히 해야 한다고 밝혔다. 주거난을 겪는 임차인에게 인센티브가 실질적인 혜택으로 이어지도록 하고, 지원의 부당한 이용을 막기 위해 자격 심사를 투명하게 해야 한다고도 강조했다.

건설 실적이 보여주는 현황

건설부가 10월 발표한 수치는 대규모 개발 물량이 진행 중인 반면 완공된 주택은 상대적으로 적다는 점을 보여준다. 2026년 첫 9개월 동안 사회주택 및 임대주택 사업 170곳에서 46,497가구가 공급됐다. 이 가운데 38,183가구는 분양 또는 임대 후 분할 납부 방식으로 공급됐고, 8,314가구는 임대용이었다.

총 183,293가구를 포함한 사업 128곳에서도 공사가 시작됐다. 이 중 임대주택은 42,801가구다. 착공 물량에서 임대주택이 차지하는 비중은 약 23%로, 같은 기간 완공 물량의 약 18%보다 높았다. 전체 완공 물량에서 차지하는 비중보다 더 큰 비중의 임대주택 사업이 착공된 셈이다.

건설부는 2026년 전체 사회주택 및 임대주택 완공 물량이 87,601가구에 이를 것으로 예상하며, 이 가운데 임대주택은 18,049가구로 전망한다. 더 큰 규모의 사회주택 사업에는 910,933가구를 포함한 사업 947곳이 있으며, 추정 투자액은 841조3,380억동이다. 이 중 216,626가구는 완공됐고, 363,065가구는 건설 중이며, 331,242가구는 투자 승인을 받았다.

이 세 단계를 합하면 2030년까지 최소 100만 가구를 공급한다는 목표의 약 91%에 해당한다. 완공 물량만 보면 최소 목표의 약 22%다. 2026년 초에는 개발 단계 전체를 합쳐 사업 781곳, 720,055가구로 목표의 72% 수준이었다.

베트남은 2025년 사회주택 102,633가구를 완공해 연간 목표인 100,275가구를 2,358가구 초과 달성했다. 2026년 첫 5개월 동안에는 약 30,000가구를 포함한 사업 34곳에서 공사가 시작됐다. 건설부는 지방정부에 주택 공급 목표, 사업 일정과 자원을 경제·사회 개발 계획에 반영하라고 요청했다.

사회주택 전매와 기반시설 의무

법안은 국회 결의 제201/2025/QH15호와 정부 결의 제66.15/2026/NQ-CP호에 담긴 적절한 시범 정책을 주택법에 포함할 예정이다. 제안된 규정에 따르면 사회주택 구매자는 대금을 모두 납부한 뒤 5년이 지나고 소유권 증명서가 발급된 경우 주택을 전매할 수 있다. 다만 매수자는 사회주택 입주 자격을 갖춘 사람이어야 한다.

개인소득세는 세법에 따라 부과된다. 제안된 전매 방식은 최초 보유 기간이 지난 뒤에도 해당 주택이 자격을 갖춘 가구에 공급되는 주택 물량에 포함되도록 한다.

상업용 주택 개발업자가 사회주택과 임대주택 공급 의무를 이행하는 방안은 성 당국이 결정한다. 개발 사업지 안에 토지를 마련하거나, 다른 곳에 토지를 확보하거나, 이에 상응하는 금액을 납부하는 방식이다. 세부 규정은 정부가 마련한다.

위원회는 개발업자가 토지를 제공하거나 이에 상응하는 금액을 납부할 때 기술 기반시설 투자 의무를 명시한 조항이 초안에서 삭제된 점을 우려한다. 도로, 배수시설, 공공설비 연결은 토지를 주택용으로 사용할 수 있게 하므로, 관련 비용의 부담 주체는 사업의 준비 상태와 비용에 직접 영향을 준다.

정부는 의무 이행 시 기반시설 비용을 산정하는 세부 규정을 제안하고 있다. 위원회는 상업용 개발업자가 적절한 책임을 계속 부담하도록 법안 작성 기구가 문구를 재검토해야 한다고 밝혔다.

인허가 간소화에 따른 새로운 보호 과제

주택 법안이 통과되면 건설부에 남는 절차는 관사 임대 절차뿐이다. 나머지 행정 절차 20개는 지방 당국이 맡는다. 사업 요건 네 개 중 세 개를 없애고, 신청 서류를 간소화하며 처리 기간을 단축하는 방안도 제안됐다.

사회주택 가격 산정은 사전 승인에서 벗어나려는 제안을 잘 보여준다. HM&P의 변호사들은 개발업자가 가격을 산정하고, 자격을 갖춘 컨설턴트에게 검증을 맡긴 뒤, 분양가와 임대 후 분할 납부 가격을 직접 승인하는 방식을 설명한다. 이는 성 산하 기관의 심사를 대체하게 된다.

푹과 비 변호사는 가격 산정 위험을 겨냥한 검사, 가격 산정 근거 자료, 주요 비용 항목 공개, 검증업체의 책임을 권고한다. 사후 점검에서 부적절한 산정이 확인되면 가격을 조정하거나 환급하는 방안도 제안했다. 이는 법률 분석에서 권고한 보호 장치다.

두 변호사는 담보대출 관련 조항에도 우려를 표했다. 현행 주택법 제182조는 임대주택 소유자가 담보대출을 받기 전에 임차인에게 서면으로 알리고, 대출기관에도 해당 주택이 임대 중임을 고지하도록 한다. 초안의 간략한 담보대출 조항은 주택법에서 이 사전 통지 의무를 명시적으로 삭제한다.

다른 조항에 따르면 관련 당사자들이 동의할 경우 사회주택 분양이나 임대 후 분할 납부 등 일부 거래를 담보권을 먼저 해지하지 않고 진행할 수 있다. 채무를 갚지 못할 경우 담보권은 대출기관이 해당 부동산에 대해 행사하는 권리다. 이런 방식으로 거래하는 매수자는 채무, 대출기관의 권리, 주택의 담보 해지 조건을 명확히 안내받아야 한다.

노후 아파트, 소유권 및 공공서비스 주택

아파트 보수·재건축은 도시 재개발과 더욱 긴밀히 연계될 예정이다. 초안은 민관협력사업(PPP)의 건설·이전 방식(BT)을 새로운 투자 경로로 추가하고 개발업자 선정 절차를 간소화한다. BT 방식에서는 민간 투자자가 기반시설이나 시설물을 건설한 뒤 합의된 조건에 따라 공공 당국에 이전한다.

9월 초안은 아파트 건물의 사용연한을 건설법과 연계하고, 사용연한이 끝나 재건축할 때 소유자가 부담하는 비용을 다뤘다. 10월 발표에서는 건물 철거 시 재산권을 보호하는 방안도 언급됐다.

개정된 관리 규정은 공용·전용 재산, 주차장, 관리위원회·개발업자·소유자·입주민·운영자의 권한과 의무를 명확히 한다. 위원회는 공용 재산을 둘러싼 분쟁과 입주민·관리위원회 간 갈등에 더 강력한 해결책이 필요하다고 지적했다.

관사 관련 조항은 특히 취약한 지역, 국경 지역, 섬 지역에 배치·전보·파견된 공무원과 공공부문 종사자에게 임대료를 면제하는 내용을 추가한다. 무장세력을 위한 주택은 국방·안보 목적에서 해제될 예정이거나 더 이상 해당 목적으로 필요하지 않은 토지를 활용할 수 있다.

초안은 다른 국적을 보유한 베트남 국민도 다룬다. HM&P의 법률 분석에 따르면 이들은 베트남 안팎에 거주하는지와 관계없이 베트남 국적을 사용할 경우 주택 거래에서 베트남 국민으로 취급된다. 두 변호사는 이 지위를 적용하는 데 필요한 서류와 등록 규정을 더 명확히 해야 한다고 밝혔다.

토지 관리와 함께 제출된 부동산 법안

주택 법안 제6조는 특급, 1급, 2급 도시 지역에 속한 행정구역에서 개발업자가 분양·임대 후 분할 납부·임대용 주택을 건설하도록 한다. 그 밖의 지역에서는 정부 기준에 따라 성이 개발업자의 건설 의무 지역과 개인이 주택을 지을 수 있도록 주거용 필지를 양도할 수 있는 지역을 정한다.

법률·사법위원회는 특히 대도시에서 도시 내 필지 분할과 매각을 최소화해야 한다고 밝혔다. 국가 예산 관련 법률에 부합하도록 주택기금의 자금원, 자산 회계 처리와 관리 규정도 명확히 할 것을 요구했다.

함께 제출된 부동산사업법 개정안은 10장 61개 조항으로, 2023년 법보다 22개 적다. 적용 대상 부동산과 개인·기관 등 주체에 전자 식별번호를 부여하고, 부동산 계약 금액의 나머지 5%를 지급 정지 계좌나 당사자 간 합의된 방식으로 확보하는 제도를 제안한다.

찐 비엣 흥 농업환경부 장관은 투자 정책을 당초 총리가 승인한 사업의 전부 또는 일부를 성 인민위원회가 양도 승인할 수 있도록 하는 조항을 설명했다. 성·읍 정부 체계에 따라 군 단위의 책임은 읍 단위 당국으로 이관된다.

부동산사업법 개정안은 행정 절차 12개 중 4개를 폐지하고, 7개를 간소화하며, 투자·사업 요건 31개 중 9개를 폐지하거나 간소화한다. 주택법 개정안은 금지 행위 목록에서도 7개 항목을 삭제하고, 이를 구체적 조항이나 다른 법률로 다루도록 한다.

입법자들은 주택, 부동산사업, 토지, 세금, 예산 관련 규정이 서로 긴밀히 조화를 이루도록 해야 한다고 요구했다. HM&P 변호사들은 일부 사회주택 사업에서 투자자 선정 절차를 반복하지 않도록 허용하는 경과 조치에도 명확한 한계를 둘 것을 촉구했다. 핵심 과제는 인허가를 신속히 처리하면서 가격, 토지, 기반시설, 입주민 권리에 대한 책임을 분명히 하는 것이다.

핵심 내용

• 10월 22일 제출된 주택 법안은 13장 130개 조항으로 구성되며, 임대주택 전용 장을 포함한다.
• 개발업자와 임차인은 성이 정한 임대료 상한 범위에서 임대료를 합의한다.
• 지방 당국은 주택 관련 행정 절차 21개 중 20개를 맡는다.
• 베트남은 2026년 첫 9개월 동안 임대주택 8,314가구를 완공했으며, 연간 완공 물량은 18,049가구로 예상된다.
• 사회주택은 대금을 모두 납부한 뒤 5년이 지나고 소유권 증명서가 발급된 경우에만 자격을 갖춘 구매자에게 전매할 수 있다.
• 입법자들은 임차인 우선 공급 기준, 기반시설 의무, 자금 규정, 주택 지원의 부당한 이용을 막는 보호 장치를 더 명확히 하라고 요구한다.
• 개정안은 아파트 재건축, 담보대출 방식, 토지 관리, 부동산 거래도 다룬다.