NVL 주식 거래 급증·주택 판매 둔화 속 노바랜드, 채권 상환 위해 8조 동 조달 추진

자금 조달 계획과 커지는 현금 압박

베트남 부동산 개발업체 노바랜드는 신주 약 8억70만 주를 매각해 약 8조7억 동을 조달할 계획이다. 조달 자금은 노바랜드와 자회사 두 곳의 채권 상환에 쓰일 예정이다. 2026년 6월 30일 기준 차입금이 72조9,000억 동에 달하고, 이 가운데 연체된 원금이 16조7,000억 동을 넘는 상황에서 나온 자금 조달 계획이다.

회사는 주주들의 신주인수권 양도 기한을 2026년 11월 23일로, 신주 청약 및 대금 납입 기한을 11월 26일로 연장했다. 채권자에 대한 상환은 2026년 4분기부터 2027년 1분기까지 진행할 계획이다.

한 달 동안 NVL 주식 약 5억7,000만 주가 거래됐다. 호찌민증권거래소 상장 주식 24억 주 이상의 약 24%에 해당하는 규모다. 거래량이 크게 늘어난 가운데 주가는 급락과 간헐적 반등을 오갔으며, 창업자 일가와 연계된 주주들은 서로 엇갈린 매매 계획을 내놨다.

노바랜드의 영업 실적은 이번 자금 조달의 중요성을 보여준다. 회사는 2026년 첫 9개월 순이익이 2조8,000억 동을 넘어 전년 동기 적자에서 흑자로 전환했다고 추산했다. 그러나 같은 기간 신규 주택 판매는 218채에 그쳤고, 3분기 판매는 19채였다. 상반기 영업활동 현금흐름은 약 3조6,000억 동 적자였다.

따라서 회복에는 여러 과제가 맞물려 있다. 사업장 수익금 회수, 주택 완공, 부채 만기 연장 협상, 주주들의 신규 자금 투입이 필요하다. 계획대로 신주 매각이 이뤄져도 조달액은 6월 차입금의 약 11%에 해당한다. 사업 수익과 그 밖의 구조조정 조치가 여전히 회사 재무의 핵심이다.

조달 자금 8조7억 동의 사용처

노바랜드의 구체적인 자금 배분 계획에 따르면 모회사 발행 채권 13종의 원금을 일부 또는 전액 상환하는 데 5조9,533억 동을 투입한다. 원금은 이자와 구분되는 최초 차입 금액이다. 이 상환액은 예상 조달액의 약 74%를 차지한다.

추가로 9,163억 동을 노바사이공로열에 출자해 채권 NSRCH2223001의 원금을 상환할 계획이다. 노바랜드는 노바타오디엔에 1조1,373억 동을 출자해 채권 NTDCH2227001의 원금 상환에 쓰도록 할 예정이다. 두 자회사 배분액을 합하면 2조536억 동이다.

세 항목의 배분액은 총 8조69억 동으로, 예상 조달액과 거의 일치한다. 이번 유상증자는 차입금을 주주 자본으로 대체하는 계획이며, 자금은 광범위한 건설비 지출이 아니라 기존 채권 상환에 지정돼 있다.

모회사 발행 채권 13종의 코드는 NVLH2224006, NVLH2123010, NVLH2123014, NVLH2123009, NVLH2123007, NVLH2123011, NVLH2223008, NVLH2123013, NVLH2123003, NVLH2124002, NVLH2123006, NVLH2223007, NVLH2224005다. 각 채권의 상환액은 채권자와의 협의에 따라 달라질 수 있다.

노바랜드는 시장 상황과 자금 조달 방식, 협상 결과에 따라 자금 집행 시기와 금액이 바뀔 수 있다고 밝혔다. 유상증자 조달액이 계획에 못 미치면 모회사 연체 채무를 우선 상환한 뒤 노바사이공로열과 노바타오디엔의 채무를 상환할 방침이다.

주주에게 청약을 요청한 신주

신주 발행가는 주당 1만 동이다. 세부 조건에 따르면 자격을 갖춘 주주는 기존 보유 주식 3주당 신주 1주를 청약할 수 있다. 예를 들어 3,000주를 보유한 주주는 1,000만 동을 내고 1,000주를 추가로 청약할 수 있다.

신주인수권을 부여하는 유상증자는 기존 주주가 추가 자금을 투입해 회사 지분율을 유지할 기회를 제공한다. 발행이 전량 청약되면 기존 주식 수를 그대로 유지하는 주주의 지분율은 전체 발행 주식 수가 늘어난 만큼 낮아진다. 신주에는 양도 제한이 없다.

NVL은 10월 21일 1만750동에 거래를 마쳐 시장 가격이 청약가보다 7.5% 높았다. 이 수준에서는 청약으로 얻는 가격상 이점이 크지 않아, 추가 자금 투입을 결정하는 주주에게 주가 변동이 중요한 요인이 된다.

이번 유상증자는 국가증권위원회가 2026년 9월 14일 발급한 등록증서 431/GCN-UBCK에 따라 등록됐다. 전량 발행이 완료되면 노바랜드의 정관자본금은 약 24조210억 동에서 약 32조280억 동으로 늘어난다. 정관자본금은 등록된 주식 액면가를 반영하며, 회사의 시가총액은 주가에 따라 변동한다.

거래 급증과 창업자 일가의 엇갈린 매매

9월 30일 NVL 주식 9,700만 주 이상이 거래됐고 거래대금은 1조 동에 육박했다. 이틀 연속 일일 하한가를 기록한 뒤 나온 거래량이다. 전날에는 6,500만 주 넘게 하한가에 매도 주문이 쌓였다. 하한가는 해당 거래일에 허용되는 최저 가격이다.

9월 30일은 권리락일이기도 했다. 이날부터 해당 주식을 매수해도 유상증자에 따른 신주인수권을 받을 수 없었다. 이후에도 거래는 활발해 10월 2일에는 5,130만 주, 10월 9일에는 7,300만 주 넘게 거래됐다.

다이아몬드 프로퍼티즈는 포트폴리오를 재조정하기 위해 10월 26일부터 30일까지 장내 또는 협의 거래로 NVL 주식 700만 주를 매수하겠다고 등록했다. 거래가 완료되면 보유량은 약 1억7,840만 주, 지분율 7.423%에서 약 1억8,540만 주, 7.715%로 늘어난다. 주당 1만750동 기준 매입 비용은 약 752억5,000만 동이다.

다이아몬드 프로퍼티즈는 계획 변경을 이유로 10월 6일 매도 등록분 270만 주 가운데 258만 주를 매각했다. 노바랜드 이사회 의장인 부이까오녓꽌은 다이아몬드 프로퍼티즈에서도 경영진을 맡고 있으며, 개인적으로 NVL 주식 약 8,100만 주, 지분율 3.368%를 보유하고 있다.

꽌의 어머니이자 창업자 부이타인년의 배우자인 까오티응옥스엉은 개인적인 재정 수요를 이유로 같은 10월 26~30일에 주식 630만 주를 매각하겠다고 등록했다. 매각이 완료되면 보유량은 5,180만 주 이상, 지분율 2.156%에서 4,550만 주 이상, 1.894%로 감소한다. 등록된 매수·매도 계획의 실제 결과는 거래 완료 후 공시를 통해 확인해야 한다.

신주 매각을 넘어서는 부채 협상

노바랜드의 6월 30일 기준 차입금 중 약 30조5,000억 동은 12개월 안에 만기가 도래하며, 이 가운데 채권은 약 13조2,000억 동이다. 전체 차입금의 약 42%가 향후 1년 내 상환 일정에 포함된 셈이다.

회사는 대출 및 채권 원금 16조7,160억 동이 연체됐다고 기록했다. 채권자들이 3조2,440억 동의 상환 기한 연장에 동의했으며, 나머지 채무는 계속 협의 중이라고 밝혔다. 노바랜드는 상환에 필요한 자금을 충분히 마련하는 데 어려움이 있어 지급이 지연됐다고 설명했다.

자산 매각도 구조조정의 한 축이다. 노바랜드는 약 15조6,170억 동 규모의 자산 매각 계획을 제시했다. 이 중 총 11조2,660억 동 규모의 자산 4건을 매각했고, 5건은 여전히 매각을 추진 중이라고 밝혔다. 완료된 매각의 공시 가치는 전체 처분 목표액의 약 72%다.

2026년 상반기 검토 재무제표에는 노바랜드가 계속기업으로 존속할 수 있는지에 대한 중대한 불확실성이 언급됐다. 쉽게 말해, 회사가 계속 영업하려면 주요 자금 조달 및 상환 압박을 해결해야 한다는 뜻이다.

노바랜드는 10월 6일 파산했거나 영업을 이어갈 수 없다는 소셜미디어 주장을 부인하며, 회사의 법적 지위와 사업 활동을 부정확하게 묘사한 내용이라고 밝혔다. 회사는 공사를 이어가고 주택을 인도하는 한편 신규 자금을 확보하고 채권자와 협상을 진행하고 있다.

이익은 늘었지만 신규 판매는 둔화

노바랜드는 3분기 순매출이 5조 동을 넘어 전년 동기 대비 약 200% 증가하고, 순이익은 1조1,000억 동을 넘을 것으로 추산했다. 첫 9개월 매출은 10조 동을 넘고 순이익은 2조8,000억 동을 웃돌 것으로 예상했다. 2025년 같은 기간에는 1조8,200억 동의 손실을 기록했다.

추산된 9개월 순이익은 연간 목표인 약 1조8,500억 동의 1.5배 수준이다. 반면 매출은 연간 목표 약 22조7,000억 동의 44%를 조금 넘는 데 그쳤다. 노바랜드는 이익 목표를 초과 달성했지만 매출 목표에는 크게 못 미쳤다.

3분기 신규 판매는 둔화했다. 누적 판매량은 5월 말 152채에서 6월 말 199채로 늘어 6월 한 달 동안 47채가 추가됐다. 7월에는 7채, 8월과 9월에는 각각 6채가 판매돼 9개월 누적 판매량은 218채가 됐다.

3분기 신규 판매 19채는 6월 판매량 47채의 절반에도 못 미쳤다. 한편 이전 기간에 판매된 주택은 계속 완공·인도 단계로 넘어가고 있어, 현재 판매 활동과 실적에 반영되는 매출이 서로 다른 속도로 움직이는 이유를 설명해준다.

부동산 개발업체는 계약 및 인도 조건을 충족하면 매출을 인식할 수 있지만, 고객 대금 납부와 공사비 지급은 각각 별도의 일정에 따라 이뤄진다. 노바랜드의 상반기 영업활동 현금흐름이 약 3조6,000억 동 적자였다는 것은 해당 기간 영업활동에서 유입된 현금보다 유출된 현금이 많았음을 보여준다. 채권 상환에는 현금이 필요하므로 회계상 이익만큼이나 자금 회수가 중요하다.

연간 목표의 절반에 다가선 주택 인도

노바랜드는 2026년 9월 30일까지 주택 1,318채를 인도했다고 밝혔다. 연간 목표 2,651채의 49.7%에 해당한다. 3분기에만 977채를 인도해 연간 목표를 달성하려면 4분기에 1,333채를 추가로 인도해야 한다.

빅토리아빌리지는 9월 말까지 아파트 920채 이상을 인도해 회사의 인도 실적에 크게 기여했다. 노바랜드는 여러 사업장에서 부동산 소유권 증서 1,387건을 발급받았으며, 이 가운데 357건은 3분기에 추가됐다.

베트남에서 흔히 ‘핑크북’으로 불리는 이 증서는 토지 사용권과 토지에 딸린 주택 또는 기타 부동산의 소유권을 공식적으로 기록한다. 주택 구매자에게 완공된 주택을 인도받는 것과 소유권 서류를 받는 것은 별개의 실무상 절차다.

노바랜드의 연간 증서 발급 목표는 호찌민시 내 부동산 4,347건이며, 공시된 1,387건은 전체 사업장의 실적이다. 두 수치는 대상 지역이 서로 다르다. 연간 인도 목표 달성 여부를 직접 보여주는 지표는 주택 인도 실적이다.

회복 계획을 떠받치는 아쿠아시티와 다른 사업장

동나이성에서 1,000헥타르가 넘는 부지에 조성 중인 아쿠아시티는 장기간 법적 장애물을 해결한 뒤 10월 31일 분양을 재개할 예정이다. 노바랜드는 일부 구역에서 매매 계약 체결에 필요한 법적 절차를 마쳤다고 밝혔다.

이 사업은 2026년에 주택 1,000채 이상을 건설하고 500채 이상을 인도하는 것을 목표로 한다. 리버파크 1, 리버파크 2, 에버그린, 피닉스아일랜드에서는 공사와 기반시설 작업, 마감 공사가 이어지고 있다.

호찌민시의 더 그랜드 맨해튼은 마감 공사를 진행하고 있으며 일부 편의시설은 4분기 인도를 목표로 한다. 빅토리아빌리지는 준공 및 아파트 인도를 계속하고 있고, 더 파크 애비뉴는 공사 중이다. 노보텔 호텔은 노바월드 판티엣에서 2027년 1분기 운영을 시작할 예정이다.

창업자 부이타인년은 노바그룹 창립 34주년을 맞아 전한 메시지에서 상품 완성, 주택 인도, 소유권 증서 발급, 고객과의 약속 이행이 현재의 책무라고 밝혔다. 그는 이런 과제의 진전이 매출과 현금흐름, 고객 신뢰 회복으로 이어진다고 설명했다.

노바랜드는 호찌민시에 전략적 토지 166헥타르 이상을 보유하고 있으며, 이 부지에서 아파트 약 1만4,500채를 개발할 가능성이 있다고 밝혔다. 농업환경부는 빈카인(더 워터베이)과 타인미로이 B의 장애 요인을 검토하도록 시 당국에 요청했다고 회사 측은 전했다. 더 가까운 시점에 확인할 수 있는 구체적 성과는 주택 완공, 계약 체결, 현금 회수다.

주목할 일정과 자금 조달 절차

이번 신주인수권 유상증자는 주주들이 7월 승인한 세 가지 자금 조달 계획 중 첫 번째다. 나머지는 전문 증권투자자 최대 20명을 대상으로 한 최대 8억 주의 사모 발행과 1억1,170만 주 이상을 배정하는 임직원 주식 소유 프로그램이다.

회사는 기존 주주 대상 유상증자 이후 나머지 발행을 진행할 계획이다. 이번 유상증자로 최종 조달할 금액은 아직 확정되지 않았으며, 계획된 채권 상환은 청약 규모와 채권자와의 합의에 달려 있다.

• 2026년 9월 14일: 국가증권위원회가 등록증서 431/GCN-UBCK를 발급했다.
• 9월 30일 및 10월 1일: 주식 권리락 거래와 신주인수권 부여 주주를 확정하는 기준일이 이어졌다.
• 10월 19일: 노바랜드가 신주인수권 양도 및 청약 기한 연장을 발표했다.
• 10월 26~30일: 다이아몬드 프로퍼티즈와 까오티응옥스엉이 등록한 주식 거래를 진행할 예정이다.
• 10월 31일: 아쿠아시티 분양이 재개될 예정이다.
• 11월 23일: 신주인수권 양도 연장 기한.
• 11월 26일: 신주 청약 및 대금 납입 연장 기한.
• 2026년 4분기~2027년 1분기: 조달 자금을 이용한 채권 원금 상환 예정 기간.

핵심 내용

• 노바랜드는 주당 1만 동에 신주 약 8억70만 주를 발행해 약 8조7억 동을 조달하려 한다.
• 모회사 채권 13종 상환에 5조9,533억 동을 배정하고, 자회사 두 곳의 채권 상환에 2조536억 동을 투입할 예정이다.
• 6월 차입금은 총 72조9,000억 동으로, 12개월 내 만기 도래액이 30조5,000억 동이며 연체 원금은 16조7,000억 동을 넘는다.
• 9개월 순이익은 2조8,000억 동을 넘을 것으로 추산됐지만, 상반기 영업활동 현금흐름은 약 3조6,000억 동 적자였다.
• 노바랜드는 9월 30일까지 신규 주택 218채를 판매하고 1,318채를 인도해 연간 인도 목표의 49.7%를 달성했다.
• 주주는 11월 26일까지 신주를 청약하고 대금을 납입해야 하며, 채권 상환 계획은 2027년 1분기까지 이어진다.