HDB 재판매 가격 3분기 연속 하락…거래 급증·100만 싱가포르달러 이상 거래 사상 최대

아파트 7,645채 거래…가격은 소폭 하락

싱가포르 주택개발청(HDB)의 재판매 가격지수는 2026년 3분기 202.5로 0.1% 하락했지만, 거래량은 19.5% 늘어난 7,645건을 기록했다. 한편 59만6,000채가 아닌 596채의 아파트가 최소 100만 싱가포르달러에 거래됐다. 이는 분기 기준 사상 최대치로, 전체 시장의 가격이 완화되는 가운데서도 고가 주택에 계속 매수자가 몰릴 수 있음을 보여준다.

10월 23일 발표된 수치는 공공주택과 민간주택 시장의 격차가 커지고 있음을 나타냈다. HDB 재판매 가격은 3분기 연속 하락한 반면, 민간주택 가격은 1.4% 올라 거의 2년 만에 가장 큰 분기 상승률을 기록했다. 민간주택 임대료도 1.3% 올라 3년여 만에 최대 상승폭을 보였다.

HDB 거래 반등은 7월 28일 민간 부동산 소유자와 과거 소유자가 보조금 없이 재판매 아파트를 매입할 경우, 부동산을 매각한 뒤 15개월을 기다리도록 한 규정이 폐지된 데 따른 것이다. HDB는 규정 변경 이후 해당 집단의 매입이나 가격이 유의미하게 늘어난 정황은 관찰되지 않았다고 밝혔다.

가계 입장에서는 공공주택 가격이 전반적으로 오르지 않은 가운데 거래가 활발해진 분기였다. 넓은 아파트나 특정 지역의 주택을 찾는 매수자들은 고가 시장에서 여전히 치열한 경쟁에 직면했다. 한편 민간주택 매수자와 임차인은 거래량이 줄었는데도 가격 상승을 체감했다.

HDB와 도시재개발청(URA)은 경제와 세계 및 국내 금리의 불확실성을 들며 가계에 주택 구매와 주택담보대출에 신중을 기하라고 당부했다.

가격 소폭 하락 속 거래 강한 회복세

HDB 재판매 가격은 1분기에 0.1% 하락해 거의 7년 만에 처음으로 내림세를 보였고, 2분기에는 0.3% 떨어졌다. 가장 최근의 0.1% 하락은 가격 약세가 이어졌지만 하락 속도는 둔화했음을 의미한다.

HDB가 앞서 발표한 3분기 잠정 추정치에 따르면 부록 A1과 A2의 지수 자료 기준 재판매 가격지수는 202.4로 2분기보다 0.2% 낮았다. 9월 29일 기준 재판매 거래는 7,528건으로, 2025년 같은 기간의 7,157건보다 5.2% 많았다. 이 잠정 수치는 10월 23일 발표된 수치보다 앞서 집계됐다.

거래량은 반대 방향으로 움직였다. 3분기 거래 7,645건은 전 분기의 6,396건보다 1,249건 많았다. 2025년 같은 기간의 7,221건과 비교해도 5.9% 증가했다.

싱가포르 부동산중개사(SRI)의 모한 산드라세게란 리서치·데이터 분석 총괄은 이번 분기 재판매 거래량이 2024년 3분기 이후 가장 많았다고 말했다. 그는 가격이 보다 완만하게 조정되는 가운데 수요가 비교적 양호했다고 평가했다.

산드라세게란은 아파트 가격과 특성이 자신들의 필요에 맞는 경우 매수자들이 계속 시장에 참여하고 있다고 말했다.

이는 특히 적정 가격에 매물로 나왔고 주거 수요와 재정 여건에 부합하는 특성을 갖춘 아파트를 중심으로 매수자들이 재판매 시장에 활발히 참여하고 있음을 시사할 수 있다,

이 수치는 거래량과 가격을 함께 살펴봐야 하는 이유를 보여준다. 거래가 늘었다는 것은 더 많은 가구가 매수 의사가 있고 감당할 수 있는 주택을 찾았다는 뜻이다. 시장 전반의 변화를 추적하는 가격지수는 이런 거래 활성화가 소폭의 가격 하락과 함께 나타났음을 보여준다.

민간주택 소유 경험자에게 달라진 점은?

정부는 2022년 9월 30일 주택 수요를 완화하고 생애 최초 주택 매수자의 공공주택 접근성을 우선하기 위한 한시 조치로 대기 기간을 도입했다. 규정 폐지 전에는 55세 이상 매수자가 방 4개 이하의 재판매 아파트를 살 경우 예외를 적용받았다.

HDB의 잠정 발표는 “민간주택 소유자와 과거 소유자가 보조금이 없는 HDB 재판매 아파트를 매입할 때 적용되는 15개월 대기 기간을 2026년 7월 28일 폐지했다”고 밝혔다. 이는 민간주택 소유자와 과거 소유자를 가리킨다. HDB 재판매 시장에서 가격 안정세가 여러 분기 이어졌고, 향후 몇 년 동안 최소 거주 기간을 채운 신규 아파트가 재판매 시장에 더 많이 나올 것으로 예상됨에 따라 폐지를 결정했다고 설명했다.

치홍탓 국가개발부 장관은 시장 여건이 개선되고 HDB 재판매 가격이 보다 안정되면서 규제가 완화됐다고 말했다. 주요 경과는 다음과 같다.

• 2022년 9월 30일: 민간 부동산 소유자와 과거 소유자가 보조금 없이 HDB 재판매 아파트를 살 때 15개월 대기 기간 도입.
• 2026년 1분기: HDB 재판매 가격이 거의 7년 만에 처음으로 분기 하락 기록.
• 2026년 7월 28일: 정부가 대기 기간 폐지.
• 2026년 8월: 분양형(BTO) 아파트의 월 가구소득 상한을 1만4,000싱가포르달러에서 1만6,000싱가포르달러로 상향.
• 2026년 10월 23일: HDB가 3분기 수치를 발표하고 민간 부동산 소유 경험자의 매입이나 가격에 유의미한 증가가 없었다고 밝힘.

정책 변경으로 해당 가구는 공공주택으로 옮기는 시기를 더 자유롭게 정할 수 있게 됐다. HDB의 평가는 특정 집단의 매입에 관한 것이며, 거래량 19.5% 증가는 모든 재판매 매수자를 포함한다.

대형 아파트 거래 비중 확대

방 5개 아파트 거래는 3분기에 26.7% 늘어 1,867건을 기록했다. 이그제큐티브 아파트 거래는 더 큰 폭인 41.6% 증가해 545건에 달했다. 두 유형의 거래를 합하면 2,412건으로 HDB 재판매 거래 전체의 약 31.5%를 차지했다.

허튼스 아시아의 리스제텍 데이터 분석 선임 이사는 민간주택 소유 경험자가 대형 아파트 매입 증가에 기여했을 가능성이 있다고 말했다. 종전에는 55세 이상 매수자 예외가 방 4개 이하 아파트에만 적용돼, 더 넓은 주택을 찾는 이들에게 대기 기간 폐지가 특히 큰 영향을 미쳤다.

리는 대형 아파트의 합산 거래량을 다음과 같이 설명했다.

방 5개 및 그보다 큰 아파트가 거래된 건수는 2022년 3분기 이후 가장 많다,

일부 지역과 아파트 유형의 가격은 여전히 100만 싱가포르달러를 웃돌았다. 세랑군의 이그제큐티브 아파트 재판매 중간가격은 113만 싱가포르달러였고, 퀸스타운의 방 4개 아파트 중간가격은 106만5,000싱가포르달러로 전 분기의 103만5,000싱가포르달러보다 올랐다.

중간가격은 거래를 최저가부터 최고가까지 나열했을 때 가운데에 놓이는 가격이다. 특정 유형의 일반적인 거래 가격을 파악하는 데 도움이 된다. 이 지역별 수치는 전국 지수가 소폭 하락한 가운데서도 해당 주택을 찾는 매수자들이 부담하는 비용을 보여준다.

100만 달러 이상 거래 사상 최대

ERA가 공개 거래 자료를 분석한 결과, 3분기에 100만 싱가포르달러 이상에 거래된 HDB 재판매 아파트는 596채로 전 분기의 490채보다 21.6% 늘었다. 이런 거래는 전체 재판매 거래의 약 7.8%를 차지했다.

ERA 싱가포르의 유진 림 최고경영자는 이 시장의 규모를 다음과 같이 설명했다.

100만 달러 이상 거래가 늘고 있지만, 여전히 틈새시장에 머물러 있다,

2026년 첫 9개월 동안 100만 달러 이상 거래는 1,497건을 기록했다. 이는 2024년 한 해 동안 기록된 것으로 추정되는 1,035건보다 이미 약 45% 많은 수치다. 당시 100만 달러 이상 아파트 거래는 확대돼 재판매 거래의 약 3.7%를 차지했다. 최근 분기 점유율 7.8%는 당시 연간 비중의 두 배를 넘는다.

림은 100만 달러 이상 거래의 약 절반이 준공 후 15년 이하인 아파트였다고 말했다. 150만 싱가포르달러 이상에 거래된 아파트는 26채였으며, 비샨, 부킷메라, 클레멘티, 칼랑·왐포아, 퀸스타운, 토아파요와 도심 지역의 방 5개 및 이그제큐티브 아파트가 포함됐다.

따라서 이번 분기에는 두 가지 흐름이 동시에 나타났다. 전체 재판매 가격지수는 소폭 하락했지만 고가 거래는 늘었다. 매수자 대다수는 여전히 100만 싱가포르달러 미만에 거래했고, 일부 주택은 상당한 프리미엄을 유지했다.

신규 분양 둔화 속 민간주택 가격 상승

민간주택 가격은 3분기에 1.4% 올라 2분기의 0.5% 상승률을 웃돌았다. URA의 최종 수치는 잠정 추정치와 같았다. 리얼리온(오렌지티 앤드 ETC) 그룹의 크리스틴 선 수석 리서치·전략 담당자는 2024년 4분기 2.3% 상승 이후 가장 큰 분기 상승률이라고 말했다.

토지 부착형 주택 가격은 전 분기 2.5% 오른 데 이어 2.9% 상승했다. 아파트와 콘도미니엄 가격은 1% 올라 0.1% 하락에서 반등했다. 이 가운데 교외 지역 가격은 2.3% 올랐고, 도심 핵심 지역은 0.3% 상승했으며, 도심 외곽은 변동이 없었다.

ERA 싱가포르의 마커스 추 최고경영자는 토지 부착형 주택과 교외 아파트가 가격 상승을 뒷받침했다고 말했다.

이는 전체 거래량이 줄었어도 특정 유형과 지역의 수요는 견조했음을 시사한다,

민간주택 전체 거래는 6,148건에서 16.3% 감소한 5,146건이었다. 개발업체가 판매한 주택은 이그제큐티브 콘도미니엄을 제외하고 1,183채로, 2,141채에서 44.7% 줄었다. 신규 분양도 1,783채에서 1,140채로 감소했다.

선은 음력 7월 동안 개발업체들이 분양을 미룬 것이 둔화의 일부 원인이라고 분석했다. 산드라세게란도 분양 일정이 한산했던 점을 민간주택 판매 약세의 주요 원인으로 꼽았다. 민간주택 재판매 거래는 전기의 3,813건과 거의 비슷한 3,801건이었으며, 민간주택 거래의 73.9%를 차지했다.

URA는 2026년 첫 3분기 민간주택 가격이 분기 평균 0.9% 상승해 2025년 같은 기간과 비슷한 속도를 보였다고 밝혔다.

교외 지역 임차인의 임대료 상승폭 최대

민간주택 임대료는 3분기에 1.3% 올라 전 분기의 0.7%보다 상승폭이 커졌다. 아파트와 콘도미니엄 임대료는 1.2% 상승했고, 토지 부착형 주택 임대료는 2.1% 올랐다.

지역에 따라 차이가 컸다. 도심 외곽 지역의 아파트 임대료는 3.1% 상승해 도심 주변 지역의 1.5%를 웃돌았다. 도심 핵심 지역 임대료는 0.3% 하락했다. 이에 따라 교외 거주 가구는 아파트 시장에서 가장 큰 가격 상승과 함께 가장 높은 임대료 상승을 겪었다.

HDB 임대 통계에서는 다른 양상의 움직임이 나타났다. 아파트 임대 신청 승인 건수는 9,381건으로 2분기의 10,002건보다 6.2% 줄었다. 그러나 분기 말 임대 중인 HDB 아파트 수는 5만8,855채에서 0.9% 늘어난 5만9,378채였다.

임대 승인 건수는 한 분기 동안 처리된 신청을 집계하고, 임대 중인 주택 재고는 특정 시점에 임대되고 있는 아파트 수를 집계한다. 신규 신청 승인이 줄어도 기존 임대 계약은 계속될 수 있다. HDB 통계는 이 같은 활동 변화를 나타내며, 이에 상응하는 HDB 임대료 수치는 발표되지 않았다.

주택 공급 절차에 진전

URA에 따르면 이그제큐티브 콘도미니엄을 포함해 3분기에 민간주택 3,559채가 준공됐다. 2분기의 1,212채보다 늘어난 수치로, 2024년 3분기 이후 가장 많은 분기 준공 물량이다.

9월 말 기준 계획 승인을 받은 4만4,738채 가운데 2만300채가 미분양 상태였다. 계획 승인을 기다리는 미분양 주택도 1만2,508채였다. 두 물량을 합하면 향후 1~2년 동안 약 3만2,800채가 매물로 나올 수 있다.

개발업체가 신고한 준공 예정 시점을 기준으로, 이그제큐티브 콘도미니엄을 포함한 민간주택 약 5만7,200채가 향후 몇 년 동안 준공될 전망이다. 이 가운데 약 2만2,300채는 2028년까지, 약 3만4,900채는 2029년 이후 준공될 예정이다.

정부 토지 매각 프로그램도 2026년 하반기에 민간주택 4,745채를 공급할 수 있는 부지를 내놓을 예정이다. 이에 따라 올해 확정 공급량은 9,320채로 늘어나 지난 10년간 연평균 공급량보다 50% 이상 많아진다.

이 수치들은 개발의 서로 다른 단계를 나타낸다. 향후 건설을 위해 공급되는 토지, 매물로 나올 수 있는 주택, 그리고 준공이 예상되는 주택이다. 가까운 시일 내 이사가 필요한 가구라면 실제 입주 가능한 주택이 늘어나는 시기를 준공 일정으로 가늠할 수 있다.

11월 아파트 공급과 신규 분양이 다음 분기 좌우

HDB는 11월에 베독, 겔랑, 셈바왕, 텐가, 토아파요와 이순에서 분양형(BTO) 아파트 약 7,960채를 공급할 계획이다. 토아파요의 커뮤니티 케어 아파트에는 휠체어로 출입할 수 있는 욕실 등 고령자에게 적합한 설비와 보건·지역사회 서비스가 마련된다.

림은 BTO 아파트의 월 가구소득 상한이 1만6,000싱가포르달러로 상향되면서 자격을 갖춘 매수자가 신규 아파트로 더 많이 향할 수 있다고 말했다. 그와 산드라세게란은 기존 아파트 가운데 최소 거주 기간을 채워 소유주가 매도할 수 있게 되는 물량도 늘고 있다고 덧붙였다.

신규 아파트와 재판매 주택을 비교하는 매수자는 새 공공주택 조건도 고려해야 한다. HDB의 스탠더드·플러스·프라임 제도에 따라 2024년 10월부터 분양된 신규 BTO 사업은 스탠더드, 플러스 또는 프라임으로 분류된다. 새 분류는 기존 아파트나 2024년 10월 분양 전에 공급된 아파트에는 적용되지 않는다. 프라임 아파트에는 해당 분양 이전에 공급된 프라임 로케이션 공공주택(PLH) 아파트가 포함된다. 스탠더드 아파트의 최소 거주 기간은 5년이며, 플러스와 프라임은 10년이다. 이 조건은 소유주가 아파트를 매도할 수 있는 시점에 영향을 준다.

HDB에서 매입한 플러스 또는 프라임 아파트를 매도하거나 소유권을 이전하는 소유주는 재판매 가격의 일정 비율을 보조금 환수액으로 HDB에 반환해야 한다. 반환 비율은 추가로 지원된 보조금을 반영하며, 사업 분양 시 발표된다. HDB가 감정평가를 요구하는 경우 감정가와 재판매 가격 가운데 높은 금액을 기준으로 환수액을 산정한다. 이는 소유주가 매각 대금 중 보유하는 금액에 영향을 준다. 공개 시장에서 재판매 플러스 또는 프라임 아파트를 매입한 사람에게는 보조금 환수가 적용되지 않지만, 최소 10년 거주 의무와 아파트 전체 임대 금지, 매수자 자격 제한은 계속 적용된다. 스탠더드 아파트에는 보조금 환수가 없으며 최소 거주 기간이 끝난 뒤 전체를 임대할 수 있다. 단기 임대형 2룸 플렉시 아파트와 커뮤니티 케어 아파트는 방 단위든 전체든 공개 시장에서 매도하거나 임대할 수 없다.

민간 시장에서는 선이 루체른 그랜드, 톰슨 리저브, 더 세라의 분양을 앞두고 4분기 거래가 활발해질 것으로 전망했다. 세 사업의 공급 물량은 총 약 2,000채다. 1,268채 규모의 사업도 10월 말 분양을 시작할 것으로 예상됐다.

SRI는 2026년 민간주택 가격 상승률을 3~3.5%, 이그제큐티브 콘도미니엄을 제외한 개발업체 판매량을 7,000~8,000채로 전망한다. HDB 재판매 가격은 연말까지 1% 하락에서 1% 상승 사이에 머물 것으로 예상했다. ERA는 예상치 못한 상황이 없다면 연말까지 HDB 재판매 거래가 약 2만6,000건에 이를 것으로 내다봤다.

HDB와 URA가 가계에 전하는 조언은 여전히 실용적이다. 대출 규모를 결정할 때 불확실성을 감안해야 한다. 주택 가격이 안정적이더라도 금리 상승이나 가계 소득 변동으로 주택담보대출 상환이 어려워질 수 있다.

핵심 내용

• HDB 재판매 가격은 2026년 3분기 0.1% 하락해 3분기 연속 내림세를 기록했다.
• 재판매 거래는 19.5% 늘어난 7,645건으로, 2024년 3분기 이후 분기 기준 최대치를 기록했다.
• 대기 기간 폐지 후 민간 부동산 소유 경험자의 매입이나 가격이 유의미하게 증가한 정황은 없었다고 HDB는 밝혔다.
• 100만 싱가포르달러 이상에 거래된 아파트는 사상 최대인 596채로, 재판매 거래의 약 7.8%를 차지했다.
• 민간주택 가격은 1.4%, 임대료는 1.3% 상승했으며 민간주택 전체 거래는 16.3% 감소했다.
• 11월에 BTO 아파트 약 7,960채가 공급될 예정이며, 민간주택 공급도 매물 출시와 준공 단계로 이어지고 있다.