건설 경기 침체와 해운 경기 반등
중국 국가통계국이 10월 19일 발표한 자료에 따르면, 중국의 올해 1~9월 부동산 신규 착공 면적은 3억4,031만㎡로 전년 동기 대비 24.9% 감소했다. 주거용 착공 면적은 25.4% 줄어든 2억4,774만㎡로 감소 폭이 더 컸다.
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최신 수치는 연간 신규 착공 면적이 2002년 이후 최저 수준으로 후퇴하는 흐름을 이어갔다. 어사 선박중개(Ursa Shipbrokers)의 조사에 따르면 2019년 이후 감소 폭은 74%로, 2억2,700만㎡에서 2025년 5억8,800만㎡로 줄었다. 2026년 1~9월 착공 면적은 2019년 같은 기간보다 거의 80% 낮았다.
철강 원료를 운송하는 기업들에 놀라운 점은 중국의 철광석 수입이 여전히 증가하고 있다는 것이다. 부동산 투자와 건설, 신규 주택 판매가 모두 위축된 가운데서도 올해 1~9월 철광석 수입은 4.1% 늘었다.
선박업계 경영진의 낙관론은 화물 수요가 무게뿐 아니라 운송 거리에도 좌우되기 때문에 커지고 있다. 기니산 광물 운송과 조달처 변화는 선박의 운항 기간을 늘려, 중국의 전통적인 건설 동력이 약화되는 동안에도 해운 시장을 뒷받침할 수 있다.
건설 지표의 의미
국가통계국은 기초 굴착, 지반 처리 또는 영구 말뚝 공사가 시작되는 시점을 착공으로 정의한다. 이 지표는 각 층을 포함한 건물 전체의 계획 연면적을 집계하며, 건설 파이프라인에 진입하는 프로젝트 규모를 보여준다.
국가통계국의 1~9월 발표 자료에는 지표 정의와 지역 분류, 전년 동기 대비 변화를 계산할 때 적용한 비교 기준에 대한 설명이 담겼다. 부동산 개발 조사에는 부동산 개발 및 사업 운영에 종사하는 법인이 포함되며, 1월을 제외하고 매월 전수조사가 실시된다. 통계 보고 체계와 통계 집행 점검에 따라 투자액, 신규 부동산 판매 면적 등 전년도 지표를 수정하며, 증가율은 비교 가능한 기준으로 산출한다.
국가통계국이 8월 18일 발표한 1~7월 자료에 따르면 신규 착공 면적은 2억6,700만㎡로 24% 감소했다. 9월에는 누적 감소율이 24.9%로 확대됐다. 두 기간 모두 주거용 착공 면적은 전체의 약 73%를 차지했다.
1~9월 착공 후 공사가 진행 중인 면적은 56억5,221만㎡로 12.8% 감소했다. 이 범주에는 이전 연도에 착공한 프로젝트, 중단됐다가 재개된 프로젝트, 보고 기간 중 공사가 진행되다 이후 중단된 프로젝트가 포함된다. 규모가 훨씬 큰 것은 수년간 누적된 건설 활동을 반영한다.
준공 면적은 2억3,271만㎡로 25.1% 감소했다. 준공은 사용 및 인도 조건을 충족한 건물을 집계한다. 완공된 주택을 기다리는 가구에 이 지표는 신규 프로젝트 착수와는 다른 부동산 경기 단계를 보여준다.
건설 호황 이후 이어진 장기 후퇴
어사의 과거 수치 비교는 개발 과정의 여러 단계에서 위축이 나타났음을 보여준다. 공사 중인 면적은 2021년 이후 32% 줄었고, 준공 면적은 2023년 수준에서 약 40% 감소했다.
중국의 건설 물량이 2002년 수준으로 돌아간 것은 당시와 크게 다른 여건에서 벌어진 일이다. 당시 중국은 세계무역기구(WTO) 가입 이후 대규모 건설 확장기에 접어들고 있었다. 현재 시장에서는 착공 감소가 6년 연속 이어졌다.
주요 시점을 보면 침체가 건설 파이프라인 전반으로 어떻게 확산됐는지 알 수 있다.
- 2002년: 어사에 따르면 최근 급락 이후의 착공 수준과 비슷한 수준이었다.
- 2019년: 연간 착공 면적은 22억7,000만㎡로, 어사가 산출한 74% 감소의 기준점이다.
- 2021년: 이후 공사 중인 면적이 32% 감소한 것과 비교되는 기준 연도다.
- 2023년: 준공 면적이 약 40% 감소한 것과 비교되는 기준 연도다.
- 2025년: 연간 착공 면적은 5억8,800만㎡로 줄었다.
- 2026년 1~9월: 착공 면적은 3억4,031만㎡로, 2025년 같은 기간보다 24.9% 감소했다.
신규 프로젝트가 줄면 향후 건설 단계로 넘어가는 일감도 감소한다. 한편 준공 감소는 건물이 입주 가능한 상태가 되는 파이프라인의 마지막 단계까지 부진이 이어지고 있음을 보여준다.
투자와 개발업체 자금 조달도 계속 위축
2026년 1~9월 부동산 개발 투자는 5조3,364억 위안으로 20.6% 감소했다. 주거용 투자는 4조1,125억 위안으로 20.5% 줄었다. 국가통계국의 투자 지표에는 건물과 토지 개발, 토지 취득 및 관련 작업에 대한 지출이 포함된다.
감소세는 7월 이후 더 가팔라졌다. 1~7월 투자액은 19.2% 줄었고 개발업체의 가용 자금은 20.3% 감소했다. 9월에는 자금 감소율이 21.6%로 확대돼 개발업체의 가용 자금은 5조6,813억 위안에 그쳤다.
1~9월 개발업체에 대한 국내 대출은 33.1% 감소한 7,624억 위안이었다. 개발업체 자체 조달 자금은 21.4% 줄어 2조572억 위안을 기록했다. 주택 구매자의 예금과 선수금은 14.8% 감소한 1조7,982억 위안, 개인 주택담보대출 자금은 22.1% 줄어 7,678억 위안이었다.
따라서 개발업체는 여러 경로에서 동시에 수입이 줄어드는 상황에 직면했다. 판매 부진은 고객에게서 들어오는 현금을 줄이고, 대출 감소는 건설 자금의 또 다른 조달원을 제한한다. 이 수치들은 신규 프로젝트 파이프라인 축소와 투자 감소가 동반된 배경을 설명해준다.
기존 주택으로 옮겨가는 구매 수요
1~9월 신규 상업용 부동산 판매 면적은 5억6,483만㎡로 13.2% 감소했다. 계약 금액은 13.9% 줄어 5조3,799억 위안을 기록했다. 주거용 판매 면적은 13.8%, 주거용 판매액은 13.7% 감소했다.
기존 주택 거래는 반대 흐름을 보였다. 중국 주택도시농촌건설부 자료에 따르면 재판매 온라인 계약 면적은 6억1,746만㎡로 10.7% 증가했다. 이는 신규 상업용 부동산 판매 면적보다 5,263만㎡, 약 9.3% 큰 규모다.
재판매 수치는 국가통계국의 1~9월 발표 자료에 실려 있다. 주석 6은 자료 출처가 주택도시농촌건설부라고 밝히고, 보고 기간 도시 지역에서 기존 주택의 온라인 거래 계약이 적용된 전체 면적으로 해당 지표를 정의한다.
두 지표는 시장의 서로 다른 부분을 추적한다. 재판매는 기존 건물의 소유권을 이전하는 반면, 신규 주택 판매는 개발업체에 수입을 가져다준다. 따라서 기존 주택 거래가 늘면서도 신규 주택을 짓는 기업의 자금은 줄어들 수 있다.
9월 말 기준 미분양 준공 상업용 부동산은 7억4,825만㎡로 전년 동기 대비 1.5% 감소했다. 이 가운데 준공 후 3년 미만인 판매용 부동산 면적은 5억4,197만㎡로 5% 줄었다. 국가통계국은 이 재고를 판매 또는 임대가 가능한 준공 면적으로 정의한다.
주요 지역 모두에 번진 경기 둔화
국가통계국의 1~7월 지역별 자료에 따르면 중국 동부와 중부, 서부, 동북부의 부동산 개발 투자가 모두 감소했다. 베이징과 상하이, 광둥 및 여러 해안 성을 포함하는 동부 지역의 투자액은 2조5,485억 위안으로 전국 부동산 투자의 약 59%를 차지했다.
동부 지역 투자는 19.7% 감소했다. 중부 지역은 20% 줄어 8,409억 위안, 서부 지역은 15.9% 감소한 8,355억 위안을 기록했다. 동북부는 투자액이 760억 위안으로, 감소율이 29.7%에 달해 가장 큰 폭의 위축을 보였다.
신규 상업용 부동산 판매도 네 지역 모두에서 감소했다. 판매 면적은 동부에서 11.2%, 중부에서 11.5%, 서부에서 12% 줄었다. 동북부는 판매액이 23.8% 감소한 가운데 판매 면적도 21.5% 줄어 감소 폭이 더 컸다.
지역별 수치는 전국적인 경기 둔화의 맥락을 보여준다. 최대 해안 투자 시장부터 규모가 훨씬 작은 동북부 시장까지 부진이 이어지고 있다. 서부 지역은 네 곳 가운데 투자 감소 폭이 가장 작았지만, 지출은 여전히 거의 6분의 1 줄었다.
철광석 운송은 왜 여전히 늘고 있나
부동산 건설은 역사적으로 중국 철강 수요의 주요 원천이었다. 철광석은 일반적인 제철 공정에 쓰이는 철의 원료이며, 제철용 석탄은 코크스로 가공돼 철광석에서 산소를 제거하고 용광로에 열을 공급하는 데 쓰인다.
건설 활동 감소는 이 수요 사슬에 부담을 준다. 그러나 어사는 해외 철광석 의존도 확대와 재고 축적, 무역 패턴 변화를 중국의 2026년 1~9월 철광석 수입이 4.1% 증가한 배경으로 꼽았다.
수입 화물은 소비되기 전에 저장고로 들어갈 수 있으며, 해외 공급 비중이 높아지면 주요 철강 수요처의 경기가 위축돼도 해상 무역을 뒷받침할 수 있다. 따라서 해운 수요는 건설 현장의 활동뿐 아니라 구매와 조달 결정에도 영향을 받는다.
어사 선박중개의 연구원 디오니시오스 칠리오리스는 중국 부동산 착공과 케이프사이즈 선박 수익 간의 과거 연관성이 크게 약해졌다고 말했다. 그는 부동산 침체가 더 광범위한 경제 변화의 일부라고 설명했다.
칠리오리스는 “부동산 건설 감소는 중국 경제가 변화하고 있다는 더 광범위한 징후다. 특히 코로나19 이후 중국 경제는 재정 부양과 인프라에 크게 의존하는 모델에서 소비와 서비스 중심 모델로 옮겨가고 있다”고 말했다.
케이프사이즈 선박은 철광석과 석탄 운송에 주로 쓰이는 대형 벌크선이다. 수익은 운송할 화물량과 항해 기간, 화물을 실어 나를 수 있는 선박 수에 따라 달라진다.
기니가 운송 거리 계산을 바꾸다
모나코에서 열린 해사 CEO 포럼에서 스타벌크의 밀레나 파파스는 기니의 보크사이트 수출 확대와 시만두 철광석 생산을 장거리 항해를 늘리는 요인으로 꼽았다. 보크사이트는 알루미늄 생산에 쓰이는 주요 광석으로, 철강 공급망 외의 광물 무역도 해운 시장에 더해준다.
핵심 지표는 톤마일이다. 화물 중량에 운송 거리를 곱한 값이다. 같은 무게의 광석을 더 먼 거리로 운송하면 운송 작업량이 늘고 선박이 더 오래 운항에 투입된다. 이에 따라 소비되는 원자재가 그만큼 늘지 않아도 선박 수요가 뒷받침될 수 있다.
히말라야 시핑 및 브루턴의 최고경영자 라르스-크리스티안 스벤센은 시장 전망을 설명하며 이 메커니즘을 강조했다.
스벤센은 “이건 톤마일 이야기입니다. 이제 막 시작됐습니다”라고 말했다.
CTM의 존 마이클 라드지윌 회장은 포럼에서 건화물 해운 시장이 “한 세대에 한 번 올 운임 랠리”에 다가서고 있다고 말했다. 그의 전망에는 광물 운송 경로 변화가 운임 수익을 뒷받침할 것으로 기대하는 선주들의 낙관론이 반영됐다.
시장을 양쪽으로 끌어당기는 두 가지 흐름
중국의 부동산 지표와 해운업계의 낙관론은 같은 공급망의 서로 다른 부분을 보여준다. 개발업체는 착공을 줄이고 지출을 축소하며 자금도 덜 확보하고 있다. 반면 중국 구매자들이 철광석 수입 비중을 높이거나 더 먼 곳에서 화물을 조달하면 선주들은 여전히 이익을 얻을 수 있다.
두 흐름은 서로 다른 시간표로 움직이기도 한다. 착공된 건물이 완공되기까지는 수년이 걸릴 수 있다. 반면 수입 화물은 하역 후 저장되더라도 즉각적인 운송 수요를 만든다. 따라서 부동산 활동이 줄어드는 시기에 해운 운임 수익이 개선될 수 있다.
장거리 항해와 공급 패턴 변화가 건설 수요 약화를 얼마나 오래 상쇄할 수 있을지는 불분명하다. 지표에는 부동산 착공 회복 시점이 제시돼 있지 않으며, 해운업계 경영진의 발언도 운임 상승세가 지속될 시기를 확정하지 않는다.
철강 공급업체가 주목하는 핵심 변화는 중국의 건설 파이프라인이 급격히 축소되고 있다는 점이다. 케이프사이즈 선주들은 화물의 출발지와 선박의 운송 시간이 얼마나 되는지까지 고려하게 됐다. 착공 감소와 철광석 수입 증가가 동시에 나타난 현상은 이 차이를 잘 보여준다.
핵심 내용
- 중국의 부동산 신규 착공 면적은 2026년 1~9월 3억4,031만㎡로 24.9% 감소했다.
- 어사는 2019년 이후 연간 착공 면적 감소율을 74%로 추산했으며, 활동 규모는 2002년과 비슷한 수준으로 돌아갔다.
- 부동산 투자는 20.6% 감소했고, 1~9월 개발업체 가용 자금은 21.6% 줄었다.
- 신규 부동산 판매 면적은 13.2% 감소한 반면, 재판매 계약 면적은 10.7% 증가했다.
- 건설 경기 침체에도 중국의 철광석 수입은 4.1% 증가했다.
- 해운업계 경영진은 기니발 무역을 비롯한 광물의 장거리 운송이 벌크선 수요를 뒷받침할 것으로 기대한다.
