20개 넘는 도시, 신규 주택 구매 규정 손질
중국이 신규 주택 건설 비용과 위험 부담을 구매자에서 개발업체와 은행으로 더 많이 이전하고 있다. 2026년 8월 28일 발표된 국가 정책에 따라 20개가 넘는 도시가 세부 주택 판매 개혁안을 도입했다. 개발업체가 미완공 아파트를 판매할 수 있는 시점을 늦추고, 구매자 자금에 대한 관리·감독을 강화하며, 공사가 끝난 뒤 판매하도록 유도하는 내용이다.
목차
후베이성 징먼시는 강경한 방식을 택했다. 8월 28일 이후 새로 양도된 토지의 주택 사업은 원칙적으로 준공 주택을 판매해야 한다. 이 방식을 택하는 개발업체는 토지 대금의 최소 50%를 우선 납부해야 하지만, 나머지는 최대 2년에 걸쳐 낼 수 있다.
중국지수연구원(China Index Academy)의 모니터링에 따르면 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 우한, 항저우 등이 시행 세칙을 발표했다. 난창, 몐양, 루저우도 제안된 조치에 대한 의견을 수렴했다.
이번 변화는 중국 주택 시장의 핵심적인 취약점을 겨냥한다. 선분양 방식에서는 가족들이 완공 전에 아파트를 구매하고, 이들이 낸 대금이 건설 자금으로 쓰인다. 개발업체의 자금이 부족해지면 가구들은 이미 구매 계약을 맺은 주택을 받기까지 오랜 기간 기다릴 수 있다.
새로운 접근법은 세 가지 변화를 결합한다. 판매 시점을 늦추고, 개발 사업마다 별도의 책임 회사를 두며, 주거래 은행이 사업 자금 조달을 관리하도록 한다. 이를 통해 건설 자금이 해당 주택을 짓는 데 쓰이도록 하는 것이 목표다.
지역별 세부 규정도 중요하다. 선전은 준공 주택 사업의 사전 계약금을 매매가의 3%로 제한하고, 베이징은 1%, 광저우는 5%로 정했다. 난징과 진화는 새로 분양 허가를 받은 사업의 주택담보대출도 준공 사실이 공식 등록된 뒤에 집행하도록 했다.
국가 정책의 주요 변경 사항
주택도시농촌건설부, 자연자원부, 국가금융감독관리총국은 공동으로 「상업용 주택 판매 제도 개선에 관한 통지」를 발표했다. 이 통지는 선분양 자금 보호를 강화하고, 입주 지연 위험을 줄이며, 준공 주택 판매를 질서 있게 확대하도록 요구한다.
선분양을 계속하는 사업에는 더 높은 공사 기준이 적용된다. 건물 한 동의 주요 구조물이 골조 공사를 마쳐야 한다. 쉽게 말해 해당 건물의 아파트를 선분양하기 전에 구조 골조가 꼭대기까지 올라가야 한다. 내부 공사와 설비 설치 등은 그 이후에도 진행될 수 있다.
통지는 시행 전에 건설 계획 허가를 받은 사업에 대한 경과 조치도 마련했다. 이 사업들의 선분양 조건과 선분양 대금 관리에는 기존 정책이 계속 적용된다. 지방 규정은 토지 양도와 허가 취득 시점에 따라 더 세부적인 유형을 추가한다.
당국은 주택을 인도받을 때 구매자가 부동산 소유권 증서도 함께 받도록 하는 방안도 추진한다. 이를 위해 건설 승인, 판매 관리, 부동산 등기 절차 간 긴밀한 조율이 필요하다. 물리적인 주택 인도와 법적 소유권 서류 발급이 동시에 이뤄지도록 하려는 것이다.
지역별 일정에 따라 진행되는 시행
이번 개혁의 기준일은 8월 28일이지만, 각 도시는 서로 다른 절차상 시점을 기준으로 규정을 적용한다. 일부는 토지 양도 공고를 기준으로 하고, 다른 도시는 계획 허가, 선분양 허가 또는 신규 대출 계약을 기준으로 삼는다. 따라서 개발 사업에 어떤 서류가 발급됐는지에 따라 적용되는 요건이 달라진다.
시행 과정의 주요 일정은 다음과 같다.
- 2026년 8월 28일: 국가 개혁안이 선분양 규제 강화와 준공 주택 판매 확대를 위한 틀을 마련한다.
- 10월 15일: 선전이 규정을 발표하고, 항저우가 시범 시행 방안을 내놓는다.
- 10월 27일: 진화가 지방 규정을 발표하고 즉시 시행한다.
- 10월 29일: 창사가 시행 조치를 발표한다.
- 10월 31일: 난징의 5개 부처가 9개 분야, 19개 정책을 담은 시범 규정을 발표하고 즉시 시행한다.
- 11월 3일: 베이징이 8월 28일 정책 틀에 따른 첫 주거용 토지를 매각하며, 준공 주택 판매에 우선순위를 둔다.
경과 기간은 초기 시행 시점 이후까지 이어진다. 난징은 토지를 확보했지만 계획 허가가 없는 일부 사업에 대해 심사와 관리 강화 조건으로 2027년 말까지 기존 선분양 요건을 적용해 신청할 수 있도록 했다. 창사도 2027년까지 비슷한 경로를 허용하며, 과거부터 해결되지 않은 사안이 있는 일부 도시재생 사업 등에는 기간을 2028년 말까지 연장한다.
준공 주택도 사전 계약금은 받을 수 있어
준공 주택 판매는 해당 주택이 정해진 준공 단계에 도달한 뒤 본계약이 이뤄지는 방식이다. 다만 여러 도시는 개발업체가 건설 허가를 받은 뒤 소액의 계약금을 미리 받을 수 있도록 했다. 계약금은 향후 구매를 예약하는 한편, 구매자의 초기 부담을 전액 선분양 대금보다 낮춰준다.
선전은 총 주택 가격의 최대 3%까지 계약금으로 받을 수 있도록 했다. 상하이도 같은 상한을 적용한다. 베이징은 계약금을 1%로 제한하며, 광저우, 항저우, 우한, 청두, 창사는 대체로 5%를 적용한다. 난징은 일반적으로 5%로 제한하고, 진화도 상한을 5%로 정했다.
가격이 200만 위안인 아파트라면 상한에 따라 1%는 2만 위안, 3%는 6만 위안, 5%는 10만 위안이다. 따라서 같은 가격의 주택을 기준으로 광저우에서 허용되는 계약금은 베이징의 5배다.
창사는 준공 및 인도 때까지 계약금 전액을 관리·감독 계좌에 보관하도록 한다. 난징은 계약금 계약서에 금액, 매매가, 인도일, 계약 불이행에 대한 책임을 명시하도록 했다. 난징에서도 주택이 인도 조건을 충족할 때까지 계약금은 관리·감독을 받는다.
판매 개시 전 마지막 절차는 도시별로 다르다. 창사는 준공 검수 결과가 공식적으로 등록돼야 한다. 진화는 최초 부동산 등기와 판매 계획 신고를 요구한다. 선전은 토지 매각 조건에 준공 주택 판매 요건이 명시된 경우 이를 의무화하고, 그 외에는 새로 양도된 주거용 토지에서 이 방식을 권장한다.
선분양에는 더 많은 공사와 면밀한 점검 요구
창사는 국가 정책의 골조 공사 완료 요건을 구체적인 공사 기준으로 바꿨다. 개발업체는 건물 최상층 슬래브의 콘크리트 타설을 마치고, 개발업체, 측량·조사 업체, 설계 업체, 시공업체, 공사감리 업체 등 5개 주체가 서명·날인한 구조 품질 검수 기록을 제출해야 한다.
진화도 주요 구조물의 콘크리트 지붕층 공사가 완료되고, 이들 5개 주체의 검수를 통과하도록 했다. 선분양 신청은 최소 5,000㎡ 규모여야 하며, 건물 한 동 전체보다 작은 범위로 신청할 수 없다.
새로운 지역 규정에 따라 구매자의 계약금과 주택담보대출금은 관리·감독 계좌에 입금해야 한다. 진화는 준공 검수 등록을 마치고 전기, 수도 등 지원 시설이 인도 요건을 충족해야 자금 관리·감독을 해제하도록 했다. 창사도 준공 및 수도, 전기, 가스 등 서비스의 정상 작동 여부를 자금 해제 조건으로 연계했다.
기존 사업에는 다른 기준이 적용된다. 베이징, 광저우, 톈진은 요건을 충족하는 공사 중 사업이 기존 선분양 규정을 이어갈 수 있도록 했다. 선전과 상하이가 조치를 발표했을 당시에는 기존 사업에 대한 세부 처리 방안을 추가 검토하기로 했다.
토지 대금 납부 방식은 유연해져
주택 판매 시점이 늦어지면 개발업체는 매매대금 대부분을 받기 전까지 더 오랜 기간 공사 자금을 조달해야 한다. 여러 도시는 토지 대금 납부 기한을 늘려 초기 현금 부담을 줄이는 방식으로 대응하고 있다.
징먼은 준공 주택 사업에 대해 토지 대금의 최소 50%를 우선 납부하도록 하고, 나머지는 2년 안에 내도록 했다. 베이징과 항저우도 요건을 충족하는 사업에 최대 2년의 잔금 납부 기간을 허용한다.
선전은 새로 양도된 주거용 토지에 대해 초기 납부액을 50%로 정했다. 나머지는 일반적으로 1년 안에 내야 하며, 특별 사업은 2년까지 연장할 수 있다. 개발업체는 최초 토지 등기와 첫 번째 주택 물량의 선분양 허가를 받기 전에 토지 대금을 전액 납부해야 한다.
난징은 토지 양도 계약 체결 후 역일 기준 30일 안에 토지 대금의 최소 절반을 납부하도록 했다. 나머지는 분할 납부 기간에 이자 없이 2년 안에 낼 수 있다. 진화도 최소 50%를 선납하고 나머지를 이자 없이 2년 안에 납부하도록 허용한다. 창사는 이자 없는 분할 납부를 허용하고, 기업이 토지 양도 계약을 활용해 건설 허가 절차를 더 일찍 시작할 수 있도록 했다.
이러한 조치는 더 엄격한 판매 조건과 함께 적용된다. 개발업체는 토지 대금 납부 시간을 벌 수 있지만, 구매자로부터 상당한 금액을 받기 전에 공사 자금을 조달할 책임은 더 커진다.
사업별 별도 법인과 주거래 은행
난징 규정에는 회사 및 은행 관련 변화의 취지가 구체적으로 담겨 있다. 사업 법인은 공사, 품질, 안전, 인도에 관한 법적 책임을 별도로 진다. 주택 인도 전까지 모회사나 투자자는 판매·금융 자금을 다른 용도로 돌리거나, 부당하게 자본을 회수하거나, 배당금을 조기 지급할 수 없다.
주거래 은행은 주요 금융 조정 기관이 된다. 단독으로 대출을 제공하거나 여러 은행을 조직해 개발 대출을 제공할 수 있다. 난징은 개발 대출, 개발업체 자체 자금, 준공 주택 판매 수입 등 사업 자금을 해당 은행 계좌를 통해 관리하도록 했다.
진화는 8월 28일 이후 신규 개발 대출 계약을 체결하는 사업에 주거래 은행의 통합 계좌 관리를 적용한다. 창사도 신규 사업 자금을 주거래 은행의 전용 계좌에 모으도록 한다.
목표는 실질적이다. 한 사업을 위해 빌리거나 받은 돈을 해당 사업에 계속 사용할 수 있도록 하는 것이다. 난징은 모든 주택을 인도한 뒤 사업 법인이 폐업을 신청할 경우, 품질 보증을 책임질 법인을 지정하거나 건설 품질 보험에 가입하도록 했다.
주택담보대출 시점에 따라 달라지는 자금 조달 구조
난징은 2026년 8월 28일 이후 선분양 허가를 받은 사업에 대해 개인 주택담보대출을 준공 사실이 공식 등록된 뒤에만 집행하도록 했다. 대출금은 이후 관리·감독 계좌로 입금된다. 기준일 이전에 허가를 받은 사업에는 기존 대출 규정이 계속 적용된다.
진화도 새로 허가를 받은 사업에 비슷한 변화를 적용한다. 직원과 고용주의 납입금에 연계된 주택 금융 제도인 주택공적금 대출도 포함된다. 시안은 8월 28일 전에 계획 허가를 받고 선분양 허가도 일부 받은 요건 충족 사업에는 기존 개인 주택담보대출 방식을 유지한다.
주택담보대출 집행이 늦어지면 기존 건설 자금원이 줄어든다. 대신 개발 대출이 공사 기간의 더 많은 비용을 감당해야 한다. 이에 따라 난징은 공사 일정에 맞는 대출 조건을 마련하고, 첫 원금 상환 시점은 대체로 준공 등록 이후로 정하도록 했다. 대출금은 단계별로 집행해 시공업체와 자재 공급업체 지급 등 사업 공사비에 사용한다.
창사도 개발 대출의 첫 원금 상환 시점을 준공 등기 이후로 늦춘다. 두 변화가 맞물리면서 주택담보대출이 집행되기 전에 건설 기간의 자금을 개발업체와 은행이 더 많이 부담하게 된다.
은행 보증은 또 다른 유연성 수단이다. 우한은 은행 보증을 활용해 관리·감독 대상 선분양 자금 일부를 대체하는 방안을 지원한다. 진화는 기존 선분양 정책을 적용받는 사업의 경우 준공 및 인도에 필요한 자금의 30%까지만 이를 대체하도록 제한한다. 은행 보증은 관리·감독 아래 보관될 현금 일부를 은행의 지급 확약으로 대신하는 방식이다.
난징, 담보가 설정된 준공 주택 판매 허용
난징은 개발업체의 토지나 건설 담보가 해제되지 않은 상태에서도 요건을 충족하는 준공 주택을 판매할 수 있도록 했다. 단, 개발업체와 기존 담보권자인 은행, 구매자가 동의해야 한다. 개발업체는 부동산 거래를 위해 상환해야 할 대출금을 갚으려면 주택 판매대금이 필요한 경우가 있어 자금 흐름에 문제가 생길 수 있다.
구매자의 자금은 관리·감독 계좌로 들어간다. 관리 주체가 먼저 기존 담보권자 은행에 대출금을 갚고, 이후 토지나 건설 담보를 해제한다. 부채 상환과 매매 완료를 정해진 순서에 따라 진행할 수 있도록 한 것이다.
창사도 담보권자의 동의가 있으면 요건을 충족하는 담보 주택을 판매할 수 있도록 했다. 계약서에는 담보 사실을 공개하고 담보 해제 기한을 약속해야 한다. 매매 계약을 등기하기 전에 담보를 해제해야 한다.
난징은 이 방안을 토지 매각 절차에서 계획안을 조기에 심사하는 제도와 함께 적용한다. 당첨자의 계획안이 이미 심사를 통과했고 변경되지 않았다면, 거래 확인서를 활용해 관련 계획 승인을 바로 신청할 수 있다. 단계별 판매의 세부 절차와 단계별 준공 검수 승인 등 일부 절차는 추가 시행 조치가 필요하다.
주택 공급과 구매자에게 달라지는 점
주택도시농촌건설부 정책연구센터 부주임 푸잔은 준공 주택 판매와 강화된 선분양 요건으로 단기적으로 신규 공급이 늦어질 수 있다고 말했다. 도시들이 미분양 주택을 줄이려는 시기에 신규 주택이 더 천천히 공급되면 수급 균형을 개선할 수 있다고 그는 봤다.
이번 개혁은 장기간 이어진 판매 부진 속에서 나왔다. 중국 100대 개발업체의 2025년 8월 신규 주택 판매액은 2,070억 위안으로 1년 전보다 17.6% 줄었다. 당시 6개월간 이어진 판매 부진 속에서 가격 인하와 구매 규제 완화도 전반적인 수요를 되살리는 데 어려움을 겪었다.
이후 주택 거래는 지역별로 엇갈린 회복세를 보였다. 2026년 3월 기존 주택 거래 회복 기간 상하이에서는 3월 1일부터 23일까지 기존 주택 약 2만 건이 거래됐고, 난징에서는 첫 3주 동안 5,789건이 거래됐다. 이 수치는 기존 주택 구매를 나타내며, 이번 개혁은 개발업체의 신규 주택 자금 조달과 판매 방식에 변화를 준다.
칭화대 부동산연구센터 우징 주임은 선분양 방식이 개발업체로 하여금 회전율과 규모에 집중하도록 부추겼다고 말했다. 준공 주택 판매를 하려면 자체 자본과 사업 금융에 더 의존해야 하므로 토지별 투자 가치가 더욱 중요해진다.
광둥성 주택정책연구센터 리위자 수석연구원은 구매자가 완공된 주택을 살펴볼 수 있으면 개발업체가 품질, 부동산 서비스, 지역 수요에 더 신경 쓰게 된다고 말했다. 11월 3일 베이징의 토지 매각에서는 판매 규정과 함께 계획도 달라지고 있음을 보여줬다. 해당 부지에는 지상과 지하 공간을 활용하기 위해 높은 플랫폼을 설치하는 설계가 허용됐다.
가구 입장에서 가장 즉각적인 변화는 본격적인 구매에 나서기 전에 완공된 건물을 살펴볼 가능성이 커진다는 것이다. 개발업체의 성패는 건설 자금을 확보하고 비용을 관리하며 구매자가 원하는 주택을 완공하는 데 더욱 좌우된다.
핵심 요점
- 8월 28일 국가 개혁안 이후 20개가 넘는 도시가 주택 판매 개혁 규정을 발표했다.
- 신규 선분양 사업에는 골조 공사 완료 요건과 구매자 자금에 대한 강화된 관리·감독이 적용된다.
- 초기 계약금 상한은 지역별로 다르다. 베이징은 1%, 선전과 상하이는 3%이며, 여러 다른 도시에서는 대체로 5%다.
- 여러 도시가 개발업체에 토지 대금의 최소 절반을 우선 납부하고 나머지는 최대 2년에 걸쳐 내도록 허용한다.
- 난징과 진화는 신규 허가를 받은 선분양 사업의 주택담보대출을 준공 사실이 공식 등록될 때까지 집행하지 않는다.
- 사업별 별도 법인과 주거래 은행을 통해 개발 자금이 건설과 주택 인도에 쓰이도록 하는 것이 목표다.
- 경과 조치에 따라 일부 기존 사업은 2027년까지 기존 선분양 요건을 적용받을 수 있으며, 창사의 일부 사업은 2028년까지 적용받을 수 있다.
