몽골, 2030년까지 주택 10만호 공급 계획…주택담보대출 확대·게르 지역 우선 지원

주택·대출·토지를 아우르는 주택 공급 계획

몽골은 2027년부터 2030년까지 국가 차원의 ‘주택 10만호’ 프로그램을 추진할 계획이다. 주택 개발과 주택담보대출의 대폭 확대를 병행하는 사업이다. 정부는 연간 주택담보대출 건수를 9,000건에서 25,000건으로 늘리고, 게르 지역의 가구별 굴뚝 수를 토지 정비와 주택 재개발을 통해 5만 개 줄이는 것을 목표로 한다.

정부는 2027년부터 민간 부문과 함께 1조8,000억 투그릭(MNT)을 조성해 주택담보대출을 추가로 이용할 가구 1만6,000곳을 지원할 계획이다. 울란바토르 게르 지역 주민에게 주택 배정 우선권을 주고, 납부 방식은 가구 소득과 상환 능력에 맞출 방침이다.

이 프로그램은 10만호 가운데 4만호를 정부 참여 방식으로 지원하고, 나머지 6만호는 민간 부문이 개발하도록 구성됐다. 몽골의 지방 행정구역인 솜 56곳에는 공무원 임대주택 567호도 공급할 계획이다.

가구 입장에서 핵심은 일반적인 주택담보대출로 집을 사는 것보다 선택지가 넓어진다는 점이다. 임대주택, 임대 후 분양, 지분 공유, 토지 정비를 통한 주택 배정 등이 포함된다. 대상 요건을 충족하는 주민은 정부 참여로 개발된 주택을 계약금 없이 구매할 수 있다.

게르 지역을 우선하는 이유

이전 주택 사업에서도 일부 성과가 있었지만, 정부가 새 접근법을 추진하는 이유는 게르 지역의 굴뚝 수가 실질적으로 줄지 않았고 주택을 보유한 가구 비율도 의미 있게 늘지 않았다는 데 있다. 새 프로그램은 주택 건설과 금융 지원을 이런 성과와 보다 직접적으로 연결하려 한다.

게르 지역에는 전통적인 원형 주거지와 개별 필지에 지은 다른 주택들이 포함된다. 굴뚝 감축 목표는 재개발을 해당 지역의 구체적인 변화와 연결한다. 즉, 가구들이 기존 주거지에서 이 사업을 통해 마련된 주택으로 옮겨가도록 하는 것이다.

가구별 굴뚝 5만 개 감축 목표는 주택 10만호 공급 목표의 절반에 해당한다. 다만 두 목표는 별개의 지표다. 전자는 게르 지역의 변화를, 후자는 수도 밖의 주택과 민간 개발 물량을 포함한 전국 주택 사업을 가리킨다.

토지를 내놓는 주민은 재개발 과정에서 주택을 제공받는 대상에 포함될 예정이다. 이들 가구에는 새 거처와 현재 점유한 토지가 모두 걸려 있는 만큼, 주택 배정 조건이 사업 운영의 핵심이 된다.

정부와 개발업체의 역할

정부는 참여 지원 방식으로 추진되는 4만호에 필요한 토지와 기반시설을 마련하는 데 주력할 방침이다. 민간 기업은 기반시설이 갖춰진 계획 부지에서 단계별로 주택 사업을 진행하게 된다.

기반시설은 건물이 기능하는 데 필요한 상하수도와 전력 연결망 같은 기본 설비를 뜻한다. 이러한 설비를 공급하는 일은 아파트를 짓는 것과는 별개의 과제지만, 가구가 실제로 입주할 수 있는 주택을 마련하려면 둘 다 필요하다.

나머지 6만호는 주택담보대출 이용과 구매력을 높이기 위한 정책 지원을 바탕으로 민간 부문이 공급한다. 계획상 정부 참여 물량은 전체의 40%, 민간 개발 물량은 60%다.

금융 지원과 건설 대책은 서로 보완하도록 설계됐다. 개발업체에는 주택을 구매할 수 있는 사람이 필요하고, 가구에는 감당할 수 있는 주택이 필요하다. 대출 확대는 구매와 판매, 투자를 뒷받침하고, 토지 및 기반시설 대책은 주택 공급을 지원한다.

주택담보대출은 얼마나 늘어날까?

연간 주택담보대출 목표는 9,000건에서 25,000건으로 1만6,000건 늘어난다. 약 178% 증가하는 것으로, 계획에 제시된 현재 연간 대출 건수의 약 2.8배에 해당한다. 주택담보대출은 주택 구매에 쓰는 대출로, 대개 여러 해에 걸쳐 상환하며 해당 부동산을 담보로 제공한다.

금융 지원안에 명시된 추가 대상 가구 1만6,000곳은 기존 연간 대출 건수와 새 목표의 차이와 일치한다. 2027년부터 민간 부문과 함께 추진할 1조8,000억 투그릭 조성 계획은 이런 확대를 뒷받침하기 위한 것이다.

정부는 에너지 효율이 높은 친환경 주택의 대출도 지원할 계획이다. 에너지 효율이 높다는 것은 같은 수준의 난방이나 다른 서비스를 제공하는 데 필요한 에너지가 적다는 뜻이며, 주민의 운영비 부담을 줄이는 데 도움이 될 수 있다.

울란바토르 밖에서도 주택담보대출 재원을 늘려 지방 주민이 주택 대출을 신청할 기회를 확대할 예정이다. 따라서 이 프로그램은 수도 게르 지역을 중점 지원하는 한편, 몽골 전역의 금융 접근성도 넓히려 한다.

가구를 위한 다양한 납부 방식

프로그램에 따른 주택 선택지는 가구의 월 소득과 납부 능력을 기준으로 정할 예정이다. 정기적인 주택 납부는 가능하더라도 구매 초기에는 통상 필요한 큰돈을 모으기 어려운 가구가 있을 수 있어 중요한 부분이다.

대상 주민에게는 정부 참여로 개발된 주택을 계약금 없이 구매할 수 있는 방안이 제공된다. 초기 현금 부담은 없어지지만, 주택 대금은 계속 납부해야 한다.

프로그램에는 다음 네 가지 주요 방식이 제시됐다.

• 임대주택: 가구가 임대료를 내며 거주하는 방식.
• 임대 후 분양: 합의된 납부 방식에 따라 임대에서 소유로 전환할 수 있는 방식.
• 지분 공유: 가구가 처음부터 주택 전체를 구매하지 않고 소유권을 나눠 갖는 방식.
• 토지 정비에 따른 주택 배정: 점유된 필지의 재개발과 영향을 받는 주민의 거주지 마련을 연계하는 방식.

이 선택지는 가구마다 다른 상황을 고려한다. 임대는 당장 집을 구매하지 않고 거처가 필요한 사람에게 적합할 수 있다. 소유로 이어지는 방식은 주택 마련에 걸리는 시간을 분산할 수 있고, 토지 정비 주택은 재개발 대상 필지에 거주하는 주민을 위한 방안이다.

신청자 선정은 누가 맡나?

정부는 신청과 결정 과정을 투명하게 하고 개별 공무원에 대한 의존을 줄이기 위해 자동화된 스마트 시스템을 활용해 주택 입주자를 선정할 방침이라고 밝혔다. 정부가 신청자를 직접 선정하는 절차는 없앨 계획이다.

솔롱고 1·2 사업의 경우, 시중은행이 정해진 기준과 주민의 실제 주택 수요를 바탕으로 신청 접수와 선정을 관리한다. 선정 과정은 정부 참여 없이 공개적이고 공정하게 진행하도록 은행이 맡는다.

자동화된 선정에 관한 전반적인 계획과 은행에 부여된 구체적인 역할은 정부가 입주 기회를 관리하려는 방식을 보여준다. 신청자는 해당 주택이나 금융 지원 방식에 적용되는 요건을 충족해야 한다.

발표된 계획에는 구체적인 소득 기준, 주택담보대출 금리, 상환 기간, 신청 일정, 토지 보상 조건이 명시되지 않았다. 이런 세부 사항에 따라 자격을 갖춘 가구와 월별 부담액이 결정될 것이다.

수도 밖 공무원 임대주택

이 프로그램에는 솜 56곳의 공무원을 위한 임대주택 567호가 포함됐다. 이는 지방 공동체에서 일하는 공무원의 주거에 초점을 맞춘 국가 사업의 별도 항목이다.

정부는 공무원들이 현재 직무를 계속 수행하도록 돕고 수도 집중을 완화하는 데 기여하는 것을 목표로 제시했다. 특정 지역에서 일자리를 맡거나 계속 근무할지 결정할 때 주택 확보 여부가 현실적인 고려 사항이 될 수 있다.

솜 56곳에 주택 567호를 공급하면 구역당 평균 약 10호가 된다. 다만 발표된 총량만으로는 개별 지역별 배분 내역을 알 수 없다. 임대주택은 전국 목표 물량에서 작은 비중을 차지하지만, 특정 지역의 고용 수요에 맞춘 사업이다.

2027년부터 2030년까지 추진

정부는 4년간의 시행 기간을 제시했다. 금융 지원 확대도 주택 사업과 같은 해에 시작할 예정이어서 대출 확대와 주택 개발이 공통된 일정에 따라 진행된다.

• 새 프로그램 시행 전: 계획에 명시된 연간 주택담보대출 건수는 9,000건이다.
• 2027년부터: 민간 부문 참여로 1조8,000억 투그릭을 조성해 추가로 1만6,000가구가 주택담보대출을 이용하도록 할 계획이다.
• 2027~2030년: 정부 참여, 민간 개발, 게르 지역 재개발, 솜 지역 임대주택을 아우르는 주택 10만호 프로그램을 추진한다.

4년간 균등하게 나누면 연평균 2만5,000호를 공급하는 셈이다. 이는 사업 규모를 가늠하기 위한 계산이며, 발표된 계획은 사업을 단계별로 진행하도록 하고 있다.

가구에는 어떤 변화가 생기나?

게르 지역 주민에게는 주택 우선 배정과 기존 토지에서 새 주택으로 옮길 기회가 주어진다. 다른 지역의 구매자에게는 주택담보대출 재원 확대와 다양한 납부 방식이 주요 변화가 될 전망이다.

사업의 성과는 완공 주택 수, 납부 가능한 가구 수, 토지 재개발 실적, 게르 지역 가구의 굴뚝 감소 등 여러 구체적인 결과로 확인할 수 있다. 주택 10만호 목표는 건설과 주택 공급을 측정하고, 대출 및 굴뚝 목표는 같은 사업의 다른 측면을 추적한다.

따라서 몽골의 계획은 아파트 건설에만 그치지 않는다. 토지, 기반시설, 대출, 가구별 납부 방식을 하나의 프로그램으로 묶어 늘어난 주택 공급이 실제로 가족들이 이용할 수 있는 거처로 이어지도록 하는 것이 목표다.

핵심 내용

• 몽골은 2027년부터 2030년까지 국가 차원의 주택 10만호 공급 프로그램을 추진할 계획이다.
• 정부 참여 방식으로 4만호를 지원하고, 민간 개발로 6만호를 공급하는 방안이 제시됐다.
• 연간 주택담보대출 건수를 9,000건에서 25,000건으로 늘릴 계획이다.
• 정부는 2027년부터 민간 부문과 함께 1조8,000억 투그릭을 조성할 방침이다.
• 게르 지역 주민을 우선 지원하고, 가구별 굴뚝 5만 개 감축을 목표로 한다.
• 임대, 임대 후 분양, 지분 공유, 토지 정비에 따른 주택 배정 등을 납부 방식으로 제시했다.
• 솜 56곳의 공무원을 위한 임대주택 567호가 포함됐다.