2025년 홍콩 주택 구입 부담, 핵심 쟁점으로 부상
홍콩에서 내 집 마련은 여전히 많은 사람에게 요원하다. 채프먼대학교 인구통계·정책센터가 발표한 장기 평가 보고서인 2025년판 데모그라피아 국제 주택 구입 부담 보고서는 8개국 95개 주요 주택 시장 가운데 구입 부담이 적정한 곳은 단 한 곳도 없다고 밝혔다(2024년 3분기 기준). 홍콩은 중위 배율 14.4로 다시 주택 구입 부담이 가장 큰 도시로 꼽혔다. 이 비율은 일반적인 주택 가격이 세전 중위 가구소득의 14년치를 넘는다는 뜻이다. 홍콩은 14년 연속 이 순위에서 가장 높은 자리를 차지했다.
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데모그라피아는 단순한 지표를 사용한다. 중위 주택 가격을 중위 가구소득과 비교해 ‘중위 배율’이라고 부르는 주택 가격 대비 소득 비율을 산출한다. 중위 배율이 9.0 이상인 시장은 데모그라피아가 ‘감당 불가능할 정도로 주택 구입이 어려운’ 범주로 분류한다. 현재 전 세계에 이런 시장은 12곳이다. 반대편에서는 피츠버그가 중위 배율 3.2로 주요 시장 가운데 주택 구입 부담이 가장 낮지만, 보고서의 분류상 여전히 ‘다소 부담이 큰’ 수준이다. 홍콩의 중위 배율은 지난해 16.7, 팬데믹 이전인 2019년 20.8에서 낮아졌다. 주택 가격 약세와 소득의 점진적 회복이 변화를 이끌었다. 하지만 이런 변화에도 주택 가격과 가구소득 사이의 격차는 여전히 크다.
순위 산정 방식과 수치의 의미
이번 조사에서 각 시장은 도심만이 아니라 노동시장이나 통근권을 기준으로 설정된다. 이런 방식으로 분석가들은 일반적인 가구가 지역 주택 가격을 고려할 때 소득을 얼마나 활용할 수 있는지 비교한다. 국가별 평균치가 오해를 불러올 수 있는 이유도 여기에 있다. 한 국가 안에서도 토지 이용이 유연한 대도시권은 개발 확장에 엄격한 제한이 있는 대도시권과 매우 다를 수 있다.
중위 배율이란
예를 들어 중위 주택 가격이 30만이고 세전 중위 가구소득이 7만5,000이라면 중위 배율은 4.0이다. 보고서는 이 방식을 바탕으로 시장을 중위 배율 3.0 이하의 ‘구입 부담 적정’부터 9.0 이상의 ‘감당 불가능할 정도로 구입이 어려운’ 단계까지 분류한다.
소득과 가격이 변하면 비율도 달라진다. 주택 가격 하락이나 가구소득 증가는 중위 배율을 낮출 수 있지만, 주택담보대출 상환 부담은 여전히 클 수 있다. 홍콩의 중위 배율은 개선됐지만 주택 구매자들이 여전히 높은 장벽에 부딪히는 이유를 설명해준다.
홍콩의 주택 가격이 계속 높은 이유
홍콩에서는 개발 가능한 토지의 부족, 수십 년간 이어진 엄격한 토지 공급 통제, 지속적인 수요가 주택 가격을 끌어올리고 있다. 홍콩의 상당 부분은 산악 지대이거나 자연공원으로 보존돼 있고, 도심의 면적은 좁다. 가구들은 제한된 공간을 놓고 경쟁하며, 국내외 자본도 가치 저장 수단으로 부동산을 찾는다. 수급의 균형이 생애 첫 주택 구매자에게 유리했던 경우는 드물었다.
토지 제도도 부담을 더한다. 정부가 모든 토지를 소유하고 개발업자에게 장기 임대 방식으로 매각해 공급을 통제한다. 토지 매각 수입은 공공서비스 재원의 상당 부분을 차지해, 당국이 공급을 신중하게 관리할 재정적 유인을 만든다. 일부 지역에서는 계획 규정과 고도 제한이 신규 주택 공급을 제약한다. 데모그라피아 연구와 연계된 연구는 개발 경계선과 그린벨트 같은 도시 확장 억제 정책이 인위적 희소성을 만들고 규제 경계 주변의 토지 가치를 높인다고 주장한다.
주택 가격 상승세는 둔화됐다. 2025년 1분기 공식 주택가격지수는 전년 동기 대비 약 7.8% 하락해 13분기 연속 연간 하락세를 기록했다. 2024년 준공 물량은 75% 넘게 급증했고, 1차 시장 판매는 3분의 1 이상 늘었으며 2차 시장 거래도 증가했다. 정부는 수요 회복을 위해 일부 매수자 인지세를 폐지하고 주택담보대출 스트레스 테스트를 완화했다. 지난해 말 평균 총임대수익률은 약 3.9%로 소폭 상승했다. 이런 변화에도 많은 가구에게 주택 구입 부담은 여전히 큰 걸림돌이다.
채프먼대학교 인구통계·정책센터 소장 조엘 코킨은 계획 정책이 주택 가격 문제의 핵심이라고 주장한다.
이처럼 높은 가격은 대체로 도시가 성장해 온 일반적인 방식인 외곽 지역의 성장을 제한하려는 정책에서 비롯됩니다.
이런 비판은 홍콩처럼 토지가 제한된 시장에서 특히 설득력을 얻는다. 외곽의 신규 공급을 추가로 제한하면 전체 주택 가격 구조에 파장이 미칠 수 있기 때문이다.
현장의 삶: 과밀 주거와 더워지는 도시
이런 수치 뒤에는 갈수록 팍팍해지는 일상의 주거 환경이 있다. 약 22만 명의 주민이 분할 임대 주택, 캡슐형 주거시설 또는 옥상 구조물에서 생활하는 것으로 추산된다. 이들 주거지는 협소하고 창문이 없거나 환기가 잘되지 않는 경우가 많다. 화장실과 주방을 공동으로 쓰는 것도 흔하다. 가장 더운 달에는 얇은 벽과 함석 지붕이 밤늦게까지 열기를 가둬 잠을 이루기 어렵게 하고, 노인과 어린이의 건강 위험도 높인다.
지역사회단체협회 부회장인 쎄라이산은 홍콩 전역의 저소득 가구를 지원하고 있다. 그는 수년간 이런 주거시설의 생활 환경을 기록해왔다.
일부 주거 환경은 상당히 비인간적입니다.
더위는 부담을 가중한다. 홍콩 천문대는 2024년 섭씨 33도 이상인 날이 52일로 역대 최다를 기록했다고 밝혔다. 분할 임대 주택 거주자를 대상으로 한 조사에서는 여름철 수면 장애, 피부 질환, 어지럼증, 정서적 스트레스가 광범위하게 나타났다. 지역사회 활동가들은 가족들이 에어컨을 계속 켜두려고 식사를 줄이고, 노인들은 더위를 피하려고 낮 시간을 도서관에서 보낸다고 전한다.
개혁과 대형 개발사업으로 충분할까
정부는 미래 주택 공급의 동력이 될 대형 개발사업 두 건을 제시했다. 선전 접경 지역의 북부 메트로폴리스 계획은 90만 가구 이상과 통합 교통망, 신규 고용 중심지를 갖춘 도시권 조성을 목표로 한다. 란타우 비전 투모로는 인공섬을 조성해 20만 가구 이상을 공급하는 방안을 제안한다. 두 사업 모두 장기적으로 도시 지형을 바꿀 수 있지만, 비용과 공학적 난제, 긴 공사 기간을 고려하면 단기적인 압력을 덜어주지는 못한다.
정책 당국은 더 짧은 기간을 겨냥한 대책도 추진하고 있다. 당국은 2027~2028년까지 경량 공공주택 약 3만 가구를 공급하는 것을 목표로 하고 있으며, 과도기 주택 2만1,000여 가구도 마련했다. 준공 물량 증가와 주택담보대출 규제 완화는 시장 활동이 늘어날 가능성을 시사한다. 핵심은 공급 가구 수뿐 아니라 신규 주택이 구매자들이 감당할 수 있는 가격대에 들어맞느냐는 점이다.
데모그라피아 보고서 저자인 웬델 콕스는 토지 비용이 높은 상태로 유지되고 외곽 공급이 막혀 있다면 주택 밀도만으로는 일반 가정의 부담을 덜어줄 수 없다고 경고한다.
프런티어 공공정책센터의 데이비드 레이스 소장은 주택 구입 부담이 생활비 전반의 위기에서 핵심적인 문제라고 주장한다.
저렴한 주택이 줄어든 것이 중산층과 노동계층에 영향을 미치는 현재 생활비 위기의 주된 원인입니다.
공공주택 정책도 도마에 올랐다. 홍콩대학교 경제학 교수 마이클 웡은 보유 규정과 공공분양주택의 느린 순환을 비판하며, 이 때문에 신규 신청자들이 민간 임대시장에 갇혀 있다고 주장했다.
이는 전적으로 공공주택 정책의 실패입니다.
주택 구입 부담을 대규모로 낮추려면 토지 공급, 기반시설 확충, 공공주택 공급 가속화, 일반 소득자가 감당할 수 있는 가격대의 민간주택 공급을 함께 추진해야 한다.
다른 도시와 비교한 홍콩
홍콩은 시드니, 북미 서부 해안의 여러 시장과 함께 주택 구입 부담이 가장 큰 도시로 꼽혔다. 이 도시들은 높은 수요에 더해 지리적 또는 규제상의 개발 확장 한계를 안고 있다. 이들 가운데 상당수의 중위 배율은 10을 넘는데, 이는 주택 구매자들이 극심한 부담을 겪고 있음을 보여준다.
- 홍콩 14.4
- 시드니 13.8
- 새너제이 12.1
- 밴쿠버 11.8
- 로스앤젤레스 11.2
- 애들레이드 10.9
- 호놀룰루 10.8
- 샌프란시스코 10.0
- 멜버른 9.7
- 샌디에이고 9.5
반대편에서는 피츠버그의 중위 배율이 3.2로, 조사 대상 95개 시장 중 가장 낮았다. 그래도 ‘구입 부담 적정’ 기준인 3.0 이하에는 들지 못한다. 20년간 이어진 조사에서 주요 시장 가운데 이 기준을 충족한 곳이 한 곳도 없는 것은 이번이 처음이다.
아시아태평양 지역의 구입 부담과 주택 마련 가능성
서로 다른 기준도 같은 압박을 가리킨다. ULI 아시아태평양 주택 마련 가능성 지수는 중위 가구소득의 5배 이하를 구매 가능한 가격으로 정의한다. 이 기준에 따르면 2024년 홍콩 아파트 가격은 중위소득의 약 23.4배로, 역내에서 가장 높은 수치를 기록했다. 임대 측면에서는 DWS의 별도 글로벌 연구에서 홍콩 가구가 일반적인 방 2개짜리 주택을 임대하는 데 가처분소득의 약 61%를 지출하는 것으로 추산했다. 이는 세계 최고 수준의 부담 가운데 하나다. 역내 상황은 서로 다르다. 싱가포르의 공공주택 모델은 많은 HDB 주택의 구매 비용을 일반적인 소득으로 감당할 수 있는 수준에 유지하고, 도쿄는 임대주택 재고가 많아 도심 주요 구의 평균 임대료가 소득의 약 17%에 머문다. 그러나 대규모 비즈니스 중심지에서는 젊은 가정 대부분이 여전히 주택을 구매하기 어렵다.
핵심 요약
- 2025년판 데모그라피아 국제 주택 구입 부담 보고서(2024년 3분기 기준)에서 홍콩은 중위 배율 14.4로 다시 주택 구입 부담이 가장 큰 도시로 꼽혔다.
- 조사 대상 95개 시장 가운데 구입 부담이 적정한 곳은 없으며, 12곳은 감당 불가능할 정도로 주택 구입이 어려운 곳으로 평가됐다.
- 홍콩의 중위 배율은 가격 하락과 신규 준공 물량 증가에 힘입어 지난해 16.7, 2019년 20.8에서 낮아졌지만, 구매자들이 마주한 격차는 여전히 크다.
- 북부 메트로폴리스와 란타우 비전 투모로는 장기적으로 110만 가구 이상을 추가할 수 있지만, 단기적인 부담을 덜어주지는 못한다.
- 단기 대책에는 추가 인지세 폐지, 주택담보대출 스트레스 테스트 완화, 2027~2028년까지 경량 공공주택 약 3만 가구 공급 계획이 포함된다.
- 한 연구는 홍콩 가구가 중위 가구 가처분소득의 약 61%를 임대료로 지출하는 것으로 추산해, 임대 부담이 매우 큰 것으로 나타났다.
- 극심한 더위와 분할 임대 주택은 저소득 가구의 부담을 가중한다.
- 전문가들은 일반 가정이 감당할 수 있는 가격으로 주택 구입 부담을 낮추려면 토지 공급, 계획 규정, 기반시설이 핵심 수단이라고 지적한다.
