가속화하는 대규모 인구 이동
주민들이 감당할 수 있는 주거비를 찾아 수도를 떠나면서 한국에서 역사적인 규모의 인구 이동이 나타나고 있다. 데이터통계부가 발표한 국내 이동 통계에 따르면 올해 첫 3개월 동안 8만3,984명이 서울에서 경기도로 이주했다. 이는 직전 분기보다 30.9%, 전년 동기보다 11.7% 늘어난 수치다. 같은 이동이 8만5,481명에 달했던 2021년 마지막 3개월 이후 분기 기준으로 가장 높은 수준이다.
‘서울 엑소더스’로 널리 불리는 이 현상은 일반 가계의 재정 한계를 넘어선 주택시장 압박을 반영한다. 주민등록 전입 신고 자료를 토대로 행정구역 간 인구 이동을 추적한 통계에서 뚜렷한 흐름이 드러난다. 집값이 조정된 시기에도 서울 아파트는 여전히 전국에서 가장 비싼 축에 속한다. 목돈을 맡기고 매달 임대료를 내지 않는 서울 전세 시장은 최근 몇 년간 급격히 경색됐다. 전세 매물이 줄고 가격이 반등하면서 많은 가구가 감당하기 어려운 빚을 지지 않고는 서울에서 집을 구하기 힘들어졌다.
서울을 떠나는 이들이 기존 가정에 국한된 것도 아니다. 다양한 계층에서 이주가 이뤄지고 있지만, 청년 직장인과 신혼부부가 상당수를 차지한다. 팬데믹 시기에 조금씩 시작된 이동은 이제 꾸준한 흐름으로 자리 잡아 인구 지도를 바꾸고 정책당국에 불편한 현실을 직시하게 하고 있다. 오랫동안 한국 경제와 사회적 이동성의 동력으로 여겨진 수도가 미래 성장을 이끌 것으로 기대되는 세대에게 갈수록 감당하기 어려운 곳으로 인식되고 있다.
예산 한계에 부딪힌 주거비
서울에 머물기 위한 재정적 장벽은 일반 가구가 넘기 어려운 수준으로 높아졌다. 수도의 아파트 가격은 중산층 소득의 구매자가 내 집을 마련하기 어려울 정도로 높은 수준을 유지하고 있다. 최근 시행된 대출 규제는 주택담보대출 한도를 6억원, 약 43만달러로 제한한다. 투기성 매수를 억제하고 가격을 안정시키기 위해 도입됐지만, 이 규제는 노동자 가구의 내 집 마련 꿈을 위축시켰다. 서울 아파트 평균 가격이 현재 약 14억6,000만원인 가운데 최대 한도까지 대출받더라도 매입을 마치려면 현금이 최소 8억6,000만원 필요하다. 사실상 상당한 유동자산을 보유한 가구에만 시장 진입을 허용하는 셈이다.
이 규제는 서울 아파트 171만채 가운데 약 74%인 127만채 이상에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 강남구와 서초구처럼 평균 가격이 30억원을 넘는 고가 지역에서는 이전에 주택 가격의 최대 50%까지 대출받을 수 있어 대출액이 15억원 이상에 달하기도 했다. 새 제도 아래서는 대출 한도가 6억원으로 제한돼 이런 지역의 주택을 사려면 현금이 25억원 넘게 필요하다. 서울의 한 주택정책 연구자는 시장이 갈수록 부유층만을 위한 곳이 되고 있어 수도권 전반의 사회경제적 격차가 심화할 수 있다고 경고했다.
이 같은 대출 제약은 한국이 세계 최고 수준의 가계부채 부담을 안고 있는 가운데 시행됐다. 국제금융협회(IIF) 자료에 따르면 2024년 4분기 국내총생산 대비 가계부채 비율은 91.7%로, 주요 38개국 가운데 두 번째로 높았다. 캐나다가 100.6%로 더 높았다. 이창용 한국은행 총재는 이 비율을 점진적으로 약 80%까지 낮춰야 한다고 강조하며 과도한 차입이 금융 안정과 경제 성장을 위협할 수 있다고 경고해왔다. 하지만 주거비가 오르면서 많은 주민은 위험한 빚을 지거나 도시를 완전히 떠나는 선택을 강요받는다고 느낀다.
새로운 선택지로 떠오른 경기도
서울을 떠난 이들은 교통망이 잘 연결되고 주택 기반시설이 갖춰진 경기도 주요 도시에 주로 정착했다. 1분기 다른 지역에서 가장 많은 주민이 유입된 도시는 수원으로, 새로 1만3,712명이 들어왔다. 고양이 1만3,317명으로 뒤를 이었고 용인은 1만3,005명, 성남은 1만2,088명을 받아들였다. 화성과 평택에도 각각 1만명 넘는 주민이 유입됐다. 경기도 내에서는 광명시의 순인구 증가 폭이 가장 커 분기 동안 8,203명이 늘었다.
서울 주민의 주거 수요는 부동산 거래에서도 점점 뚜렷하게 나타난다. 대법원 등기정보광장 자료에 따르면 3월 경기도 아파트 매수자 가운데 서울 거주자는 15.69%로, 2022년 6월 이후 가장 높은 비중을 차지했다. 지난해 한 해 동안 서울 거주자들은 경기도 아파트 1만7,093채를 사들였다. 전년의 1만3,429채보다 27.3% 늘어난 수치다. 고양시에서 서울 거주자의 매수가 1,736채로 가장 많았고, 남양주 1,409채, 하남 1,252채, 의정부 1,109채 순이었다. 거래량이 1,000채를 넘은 7개 도시에서는 서울 거주자가 경기도 전체 매수의 53.7%인 9,183채를 사들였다.
수요 급증은 지역 부동산 가격을 빠르게 바꾸고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 올해 4월 넷째 주까지 용인 수지구 아파트 가격은 7.24% 올랐다. 성남 분당구는 4.59%, 수원 영통구와 화성 동탄구는 각각 3.67%, 2.88% 상승했다. 같은 기간 서울의 평균 상승률은 2.65%에 그쳤다. 이들 수도권 통근 도시의 가격 상승세가 더 빠르다는 것은 서울 엑소더스가 단순한 주민 이동을 넘어 수도권 주택시장 전체의 근본적인 재편으로 이어지고 있음을 시사한다.
가장 힘겨운 선택에 놓인 청년층
서울이 기회의 땅에서 재정적 덫으로 바뀌면서 청년층에서 이주 흐름이 특히 두드러지고 있다. 지난해 발표된 통계청 자료에 따르면 2024년 서울에서는 19~34세 청년 1만명이 수도권 내 다른 지역으로 순유출됐다. 전년의 2,000명보다 5배 늘어난 수치다. 이 가운데 경기도가 청년 이주자 6,000명을 받아들였고 인천에는 4,000명이 순유입됐다. 많은 청년이 취업이나 교육 기회를 찾아 처음에는 서울로 이주하지만, 주거비 때문에 장기 거주가 어렵다는 사실을 깨닫는다.
주택청약 제도의 기능 약화도 어려움을 키우고 있다. 한국에는 처음 집을 사는 사람, 특히 청년층이 분양가 규제가 적용된 신축 아파트를 마련하도록 돕는 독특한 청약통장 제도가 있다. 그러나 신축 아파트 분양가가 기존 시세를 웃도는 경우가 늘면서 제도가 흔들리고 있다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 전국에서 분양한 민간 아파트 단지 24곳 가운데 19곳은 3.3㎡당 평균 분양가가 같은 지역에서 최근 2년 안에 준공된 아파트보다 높았다. 서울에서는 서대문구 디에프인 연희 같은 단지의 분양가가 해당 구의 평균 분양가보다 약 18%, 최근 시세보다 약 27% 비쌌다.
분양가와 시세의 차이에서 기대할 수 있는 이익이 줄면서 청약 시장의 열기도 식고 있다. 청약통장 가입자는 2024년 1월 2,697만9,000명에서 올해 1월 2,613만2,000명으로 약 84만명 감소했다. 가입 기간이 3~5년인 중간 단계 가입자의 감소 폭이 가장 커 150만명을 넘었다. 10년 이상 가입자는 늘어, 우선순위 점수가 낮은 청년층이 제도를 포기하고 있음을 보여준다. 땅값과 원자재, 인건비, 금융비용이 오르면서 건설비가 급증해 개발업체들은 과거 청약의 매력으로 작용했던 할인 혜택을 제공하기 어려워졌다.
광운대 부동산법무학과 서진형 교수는 주거 부담이 주택 매입뿐 아니라 임대시장에도 미치고 있다고 설명했다.
서울 집값이 매우 비싸져 기존 주민들이 외곽 지역으로 밀려나고 있습니다. 동시에 지방에서 수도권으로 이주하는 사람들도 서울에 직접 정착하기보다 경기도나 인천을 택하는 경우가 늘고 있습니다.
서 교수는 인천과 경기도 여러 도시가 여전히 서울 출퇴근에 크게 의존하고 있어, 주거비를 아끼려고 이주한 주민들이 교통 부담을 떠안는 경우가 많다고도 지적했다.
정부 정책과 시장의 대응
서울 당국자들은 위기를 인식하고 주택 공급 확대를 추진하고 있지만, 이러한 노력이 수요를 따라잡을 수 있을지에 대해서는 회의적인 시각도 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 수도권에서 청년과 신혼부부를 위한 주택 공급을 신속히 확대하겠다고 밝혔다. 집값 상승 우려가 커지는 가운데 도시 주택 공급 확대 방안을 논의하기 위해 국회에서 열린 여당인 더불어민주당과 정부 간 협의에서 나온 약속이다. 김 장관은 열악한 환경에서 살며 높은 집값을 걱정하는 이들에게 안정적인 주거를 제공하기 위해 최선을 다하겠다고 말했다.
이번 발표에 앞서 정부는 2030년까지 전국에 135만채가 넘는 주택을 착공하겠다고 약속했다. 김 장관은 지난해 공급 확대를 위한 규제 정비에 집중했고 올해는 이행 속도를 높이겠다고 설명했다. 더불어민주당 맹성규 의원은 수도권 내 국가 소유 토지와 노후 공공기관 건물을 활용하라고 정부에 촉구하며, 적기에 공사가 이뤄지도록 규제를 뒷받침해야 한다고 강조했다.
민간 부문에서는 개발업체들이 외곽 지역의 수요를 충족하기 위해 경쟁하고 있다. 롯데건설은 의정부 롯데캐슬 나리벡시티의 분양을 위해 계약금 5%, 1차 계약금 1,000만원 정액제, 대출 이자 지원 등 금융 혜택을 내걸었다. 삼성물산은 인천에 19개 동, 2,549가구 규모의 래미안 송도역 센트리폴을 선보였다. 한국토지주택공사(LH)는 고양 창릉지구 391가구의 청약을 받고 있으며, 롯데건설은 김포 풍무역 롯데캐슬 시그니처 분양을 추진하고 있다. 이러한 사업은 중심부 서울에서 수도권 외곽으로 향하는 업계의 더 큰 방향 전환을 보여준다.
그러나 정책 환경은 여전히 복잡하다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서 청약을 통한 내 집 마련이 점점 어려워졌고, 물가를 억제하려는 분양가 상한제는 건설비 상승을 반영하지 못하고 있다. 일부 경제학자는 서울에서 억눌린 수요가 경기도와 인천의 중저가 지역으로 옮겨가 그곳의 집값을 끌어올리는 ‘풍선효과’를 우려한다. 반포동의 한 공인중개사는 규제 강화로 매수자들이 제2금융권 대출이나 불법 대출로 내몰리는 경우가 많다며, 이는 근본적인 주거비 부담 문제를 해결하지 못한 채 새로운 위험을 키운다고 경고했다.
출퇴근의 역설
대규모 인구 이동에도 서울은 여전히 한국의 확고한 경제 중심지다. 이 때문에 교통망과 개인 재정에 부담을 주는 출퇴근의 역설이 나타나고 있다. 인천과 경기도의 여러 도시는 일자리를 위해 서울로 통근하는 데 크게 의존하고 있어, 낮은 주거비는 긴 이동 시간과 커진 교통비 부담을 대가로 하는 경우가 많다. 2022년과 2023년 초 잠시 하락했던 집값은 다시 오르기 시작했고, 지난해에는 주거비 부담이 더 커진 것으로 보인다. 많은 가구가 이제 서울 주소의 위신보다 주거비 부담과 교통 접근성을 우선시한다.
분석가들은 인구 유출이 경제활동을 분산시키기보다 광역 수도권 전반에서 서울 중심의 일자리와 통근 구조를 더욱 강화할 수 있다고 경고한다. 특히 청년 노동자들은 이중 부담을 안고 있다. 직장 가까이에서 살 여력이 없지만 경력 발전을 위해 매일 서울로 돌아와야 한다. 이런 흐름은 수도가 경제력을 유지하는 한편 주변 지자체에 주거난을 떠넘기는 경직된 공간적 위계를 만들 위험이 있다. 역설은 분명하다. 주민들은 서울에서 살 형편이 안 돼 떠나지만 매일 일하러 돌아와야 하며, 그 결과 서울 경제를 사실상 떠받치는 동시에 집값이 급등하는 위성도시에서 자산 형성에 어려움을 겪는다.
장기적인 사회적 여파는 심각할 수 있다. 경기도 도시들이 그에 걸맞은 일자리 증가 없이 서울의 주택 수요를 계속 흡수한다면, 거주지가 선호가 아니라 부에 따라 결정되는 고착된 공간 불평등이 나타날 수 있다. 한때 저렴했던 교외 지역이 비싼 통근 도시로 바뀌면 서울의 위기가 더 넓은 지역으로 확산될 뿐이며, 미래 세대가 선택할 수 있는 피난처는 줄어들 수 있다.
핵심 내용
- 2026년 1분기 서울에서 경기도로 8만3,984명이 이동했다. 이는 4년 만의 최고치이자 전 분기보다 30.9% 증가한 수치다.
- 새 주택담보대출 한도인 6억원으로 서울 아파트 평균 가격 14억6,000만원을 감당하기 어려워지면서 중산층 매수자들이 사실상 서울 시장에서 밀려났다.
- 19~34세 청년층이 엑소더스를 주도했다. 2024년 서울에서는 청년 주민 1만명이 주변 지역으로 순유출됐다.
- 수원, 고양, 용인, 성남 등 경기도 도시들은 1분기에 각각 1만2,000명 넘는 신규 주민을 맞았다.
- 경기도 일부 지역의 아파트 가격은 서울보다 빠르게 오르고 있다. 올해 용인 수지구의 상승률은 7.24%에 달했다.
- 한국 정부는 수도권 공급을 앞당겨 2030년까지 전국에 135만채가 넘는 주택을 공급하겠다고 약속했다.
- 국내총생산 대비 가계부채 비율은 91.7%로, 주요 경제국 가운데 두 번째로 높다.
