뉴월드, 880억 홍콩달러 대출 만기 2년 연장 추진…신규 자금 조달 검토

은행 승인, 새 자금 조달 계획의 성패 좌우

홍콩 부동산 개발업체 뉴월드 디벨롭먼트는 부채를 관리하고 잠재적인 주식 매각을 준비할 시간을 더 확보하기 위해 약 880억 홍콩달러 규모 대출의 만기를 2년 연장하고 약 88억 홍콩달러를 상환하는 방안을 추진하고 있다.

사안에 정통한 관계자들이 2026년 10월 전한 바에 따르면, 예비 논의에는 대출기관 전원의 승인이 필요하다. 합의가 이뤄지면 기존 주주들이 보유 지분에 비례해 신주를 매입할 수 있는 주주배정 유상증자를 진행할 수 있다.

뉴월드는 2027년 1월까지 대출 협상을 마무리하는 것을 목표로 한다. 유상증자는 이르면 2026년 11월 발표될 수 있어, 은행과의 협의와 신규 자본 조달 준비는 자금 조달 노력에서 긴밀히 맞물려 있다.

이번 대출 패키지는 뉴월드가 6월 말 보고한 총부채 약 1,430억 홍콩달러의 약 62%에 해당한다. 규모가 큰 만큼 협상은 회사 재무의 핵심 사안이다. 다만 뉴월드는 채권 교환, 잠재적 투자 파트너 모색, 홍콩국제공항 인근 11 스카이즈 개발 사업 관련 의무 부담 완화도 추진하고 있다.

아직 합의는 이뤄지지 않았으며 제안 조건이 바뀌거나 협상이 결렬될 수 있다. 뉴월드는 논평 요청에 즉각 답변하지 않았다.

은행에 수용을 요구하는 조건

뉴월드의 제안은 상환 기한 연장과 원금 일부의 즉시 상환을 결합한 것이다. 880억 홍콩달러 대출 패키지의 10%를 상환하면 약 88억 홍콩달러이며, 다른 조정이 없을 경우 잔액은 약 792억 홍콩달러가 된다.

만기 연장은 부동산 매각, 자산 처분 또는 신규 투자 유치로 현금을 마련할 시간을 개발업체에 더 준다. 일부 상환은 대출기관이 잔액을 기다리는 동안 자금 일부를 회수할 수 있게 한다.

논의에 정통한 관계자들에 따르면, 연계된 유상증자가 진행되려면 모든 대출기관이 계획을 승인해야 한다. 따라서 일부 은행과의 협의는 대출기관 전체의 지지가 필요한 절차의 초기 단계다.

대출 만기는 각각 다르다. 2025년 6월 완료된 차환의 가장 이른 만기일은 2028년 6월 30일이었다. 2년 연장안이 승인되면 해당 대출의 상환일이 더 늦춰지며, 최종 일정은 은행이 수용하는 조건에 따라 달라진다.

2025년 차환에서 현재 상황까지

뉴월드는 채무불이행 위기에서 벗어나기 위해 수개월간 협상을 벌인 끝에 2025년 6월 30일 기존 차환 계약을 체결했다. 이 계약은 약 882억 홍콩달러, 통상 880억 홍콩달러로 반올림되는 규모를 다뤘으며 홍콩 최대 규모의 부채 차환으로 평가됐다.

이 계약은 대출 그룹별로 조건을 달리 적용했다. 당초 2025년과 2026년 만기였던 약 634억 홍콩달러 대출은 만기가 3년 연장됐다. 2027년 이후 만기 대출은 기존 상환 일정을 유지했고, 뉴월드는 채권자 보호를 위해 추가 담보와 기타 보호 조치를 제공했다.

이번 제안은 상환 부담을 더 먼 미래로 미루려 했던 이전 노력의 연장선에 있다. 주요 단계는 다음과 같다.

• 2025년 2월: 뉴월드가 은행들과 차환을 협상하면서 더 큰 규모의 부동산 담보 패키지를 제안했다.
• 2025년 6월 30일: 회사가 약 882억 홍콩달러 규모의 차환 계약을 체결했다. 가장 이른 만기일은 2028년 6월 30일이었다.
• 2026년 10월: 약 880억 홍콩달러 대출의 만기를 2년 더 연장하는 예비 논의가 알려졌다.
• 2026년 11월: 이르면 이달 유상증자가 발표될 수 있다.
• 2027년 1월: 회사는 대출 만기 연장 협상을 마무리하는 것을 목표로 한다.

2025년에 상환 기간이 연장된 634억 홍콩달러는 약 880억 홍콩달러 패키지의 약 72%였다. 나머지는 이미 만기가 더 늦게 설정돼 있던 부채였다.

정씨 일가에 유상증자가 중요한 이유

뉴월드를 지배하는 정씨 일가는 수개월 동안 자본 투입 방안을 검토해왔다. 유상증자는 정씨 일가를 포함한 기존 주주가 신규 자금을 출자할 수 있는 방법이다.

자본은 지분을 대가로 투자되는 돈이다. 은행 대출과 달리 원금을 정해진 일정에 따라 상환할 의무가 생기지 않는다. 부채 부담이 큰 회사에는 새로운 대출 만기를 추가하지 않고 현금을 확보하는 수단이 될 수 있다.

유상증자는 주주들에게 현재 보유 지분에 따라 신주를 매입할 기회를 제공한다. 비례해 참여하는 주주는 일반적으로 지분율을 유지할 수 있다. 참여하지 않는 주주는 증자 후 회사에서 차지하는 지분이 줄어들 수 있다.

정씨 일가가 참여하는 유상증자가 완료되면 상당한 재정 지원의 신호가 될 수 있다. 조달 목표액과 발행가, 일가의 재정적 참여 규모는 공개되지 않았다. 이 세부 사항에 따라 뉴월드가 확보할 현금과 지분 구조의 변화가 결정된다.

손실로 현금 확보에 관심 집중

뉴월드는 최근 회계연도에 약 36억 달러의 손실을 기록했고, 6월 말 총부채는 약 1,430억 홍콩달러라고 밝혔다. 홍콩과 중국 본토에서 주거용 부동산, 사무실, 쇼핑몰 사업을 운영하고 있으며, 장기화한 부동산 경기 침체가 사업에 부담을 줬다.

주택 가격 하락과 소비 심리 위축으로 매출이 압박받는 가운데 높은 금리 환경은 차입 비용을 높였다. 이런 상황에서는 이자 지급과 부채 만기 준비를 병행하면서 현금을 확보하기가 더 어렵다.

회사의 과거 재무 수치는 2025년 6월 차환 이전부터 부채 압박이 커지고 있었음을 보여준다. 2024년 12월 31일 기준 연결 순부채는 약 1,246억3,000만 홍콩달러, 이자 발생 부채는 약 1,465억 홍콩달러, 순차입금 비율은 57.5%였다.

순부채는 차입금에서 현금을 뺀 금액이고, 총부채는 현금을 차감하기 전의 차입금을 뜻한다. 따라서 뉴월드의 최근 총부채 수치와 과거 순부채 수치는 서로 다른 항목을 나타낸다. 실질적인 과제는 빚을 줄이면서 상환에 필요한 현금을 충분히 확보하는 것이다.

부동산 담보로 은행 보호 강화

뉴월드가 2025년 초 벌인 협상은 차환을 뒷받침하기 위해 얼마나 많은 부동산을 제시했는지 보여준다. 2월 제안에는 2027년 이후 만기 대출을 위한 38억 달러 상당 자산이 추가돼, 제안된 담보 패키지 규모가 191억 달러로 늘었다.

앞서 제안된 패키지에는 2025년과 2026년 만기 대출 77억 달러의 차환을 뒷받침하기 위해 평가액 153억 달러인 자산 25개가 포함됐다. 이 자산 가치 중 약 113억 달러는 미담보 자산으로, 다른 차입의 담보로 이미 제공되지 않은 것으로 설명됐다.

제안된 부동산에는 홍콩의 뉴월드 타워, K11 아트 몰, 11 스카이즈 사무실과 상하이 K11 아트 몰, 선전 K11 에코아스트가 포함됐다. 상하이 K11 화이하이중루와 로즈우드 푸껫은 만기가 더 늦은 대출을 위해 제안된 자산 13개에 속했다.

담보는 차입자가 의무를 이행하지 못할 경우 대출기관이 자산에 대한 권리를 행사할 수 있게 한다. 제안 패키지의 일부 부동산은 이미 다른 부채의 담보로 제공돼 있었으므로, 잠재적 대출기관은 기존 대출기관보다 후순위인 2순위 저당권을 받게 된다. 2025년 6월 체결된 계약은 이후 추가 담보를 요구해 자산 담보가 회사의 부채 구조에서 중요한 부분이 됐다.

채권자에게 별도의 교환 제안

뉴월드는 2026년 10월 초 시작한 교환 제안을 통해 가까운 시일 내 만기가 도래하는 채권도 관리하려 하고 있다. 제안 대상 채권 규모는 약 9억9,100만 달러였다.

채권 교환은 투자자에게 기존 채무증권을 새로운 조건의 대체 증권으로 바꾸도록 요청하는 것이다. 차입자는 이를 통해 상환 부담을 재조정할 수 있으며, 결과는 제시된 조건과 수락하는 투자자 수에 따라 달라진다.

조기 참여 마감일까지 참여 규모는 회사가 정한 한도에 못 미쳤다. 한도는 해당 단계에서 회사가 목표로 한 최대 금액이었다. 최종 참여 규모와 그에 따른 뉴월드의 상환 일정 변경은 공개되지 않았다.

채권 교환과 은행 협상은 서로 다른 채권자 그룹을 대상으로 한다. 두 절차가 모두 완료되면 각각의 상환 부담을 다룰 수 있으며, 유상증자는 기존 부채를 재조정하는 대신 신규 자금을 유입시킨다.

투자 협상으로 지배권에 관심

베인캐피털은 정씨 일가의 신규 자금 출자도 포함될 수 있는 투자 방안을 검토하고 있다. 이 거래가 성사되면 유상증자와 함께 또 다른 자금 조달원이 될 수 있다.

지배권 문제는 또 다른 거래 제안에도 영향을 미쳤다. 2026년 초 블랙스톤은 정씨 일가가 뉴월드의 지배권을 포기하지 않기로 하자 40억 달러 규모의 파트너십 제안에서 물러났다.

두 투자 가능성은 자금 조달에 투자금 규모뿐 아니라 회사의 소유권과 경영권을 누가 갖게 될지에 대한 결정도 따른다는 점을 보여준다. 유상증자는 기존 주주가 지분에 비례해 참여하는 방법을 제공하는 반면, 외부 투자자와의 협상에서는 지분 배분과 의사결정 권한이 다르게 정해질 수 있다.

베인캐피털 투자에 대한 최종 조건은 발표되지 않았다. 투자 규모와 구조, 정씨 일가의 출자와의 관계는 아직 정해지지 않았으며, 은행 대출 연장은 더 폭넓은 자금 조달 노력의 한 부분으로 남아 있다.

11 스카이즈 지원으로 주요 의무 변경

홍콩 공항관리국은 공항 인근에 있는 뉴월드의 180억 홍콩달러 규모 쇼핑몰·사무실 복합단지 11 스카이즈를 전면 인수하기로 합의했다. 뉴월드가 지급하기로 약정한 수십억 홍콩달러의 임대료를 면제하는 내용도 포함됐다.

공항관리국은 이번 합의에 따라 사업 계약을 조기 종료하고, 뉴월드의 완전자회사가 관련 임차권을 반환한다고 밝혔다. 사무실 건물 3개 동과 엔터테인먼트 허브를 포함한 사업 자산은 대가 없이 공항관리국으로 이전된다. 임대 계약은 2027년 4월 1일 종료된다.

뉴월드는 이번 합의에 따라 공항관리국에 현금과 현금성 자산 30억 홍콩달러 이상을 제공한다. 황이코 전무이사 겸 최고경영자는 기여분이 현금 약 23억 홍콩달러와 이에 상응하는 서비스 약 10억5,000만 홍콩달러라고 밝혔다. 이에 따라 이번 합의는 향후 임대료 부담을 덜어주는 동시에 개발업체의 기여와 복합단지 운영권 이전을 포함한다.

공항관리국은 사업 개발과 관리에 대한 전적인 책임을 맡겠다고 밝혔다. 공항관리국 최고경영자는 양측이 2018년부터 11 스카이즈 사업에서 협력해왔다고 말했다.

뉴월드는 부동산 매각과 자산 처분도 추진해왔다. 황이코 전무이사 겸 최고경영자는 부채 축소를 우선 과제로 꼽으며, 2025 회계연도에 개발 프로젝트와 비핵심 자산, 사업체 매각을 통해 현금 260억 홍콩달러를 확보한다는 목표를 제시했다.

뉴월드는 별도로 2025 회계연도 계약 매출 목표인 260억 홍콩달러를 2025년 6월 25일까지 달성했다고 밝혔다. 계약 매출은 구매자와 체결한 계약을 기록하는 수치이며, 현금 수령 시기는 대금 지급 일정과 사업 진행 상황에 따라 달라진다.

뉴월드가 보유한 부동산의 규모와 유형을 고려하면 자산을 현금화하는 데 시간이 걸리는 이유를 알 수 있다. 2024년 연차보고서에 따르면 중국 본토의 도시재생 사업 7개가 총 162만2,000㎡의 바닥 면적을 보유하고 있었다. 이는 총 토지 보유량 372만1,000㎡의 약 43.6%에 해당한다.

도시재생은 기존 지역을 재개발하는 사업으로, 완공된 부동산을 매각하거나 임대하기 전에 계획 수립과 준비, 건설이 이뤄진다. 뉴월드의 현재 자금 조달 노력은 이런 시차를 관리하기 위한 여러 방안을 결합한다. 대출 기간 연장, 일부 상환, 신규 자본, 자산 거래, 사업 관련 의무 조정이 이에 해당한다.

핵심 요점

• 뉴월드는 약 880억 홍콩달러 대출의 만기를 2년 연장하는 방안을 논의 중이며, 원금의 10%인 약 88억 홍콩달러를 상환하겠다고 제안했다.
• 연계된 유상증자가 진행되려면 모든 대출기관이 동의해야 한다. 회사는 2027년 1월까지 협상을 마무리하는 것을 목표로 한다.
• 유상증자는 이르면 2026년 11월 발표될 수 있지만, 규모와 발행가, 정씨 일가의 참여 여부는 공개되지 않았다.
• 대출 패키지는 6월 말 보고된 총부채 1,430억 홍콩달러의 약 62%를 차지한다.
• 9억9,100만 달러 규모 채권 교환, 베인캐피털의 잠재적 투자, 11 스카이즈 합의도 자금 조달 노력의 일부다.
• 11 스카이즈 자산은 대가 없이 공항관리국으로 이전되고 임대 계약은 2027년 4월 1일 종료된다. 뉴월드는 30억 홍콩달러 이상을 기여하며, 여기에는 현금 약 23억 홍콩달러와 이에 상응하는 서비스 약 10억5,000만 홍콩달러가 포함된다.
• 이번 만기 연장안은 아직 논의 중이며, 앞서 2025년 6월 30일 대규모 차환이 완료된 바 있다.