서울 아파트 재산세 3조원 돌파…자치구 간 격차 확대

세 자치구가 전체 세액의 절반 가까이 차지

서울 아파트 소유자에게 2026년 부과된 재산세가 사상 최대인 3조2,723억원을 기록했다. 강남·서초·송파구는 서울 아파트 재산세 납세자의 4분의 1에도 못 미치지만 전체 세액의 절반 가까이를 차지했다.

국민의힘 최은석 의원이 분석한 서울시의 개인 주택분 재산세 부과 자료에 따르면, 전체 부과액은 전년도 2조7,942억원보다 4,781억원(17.1%) 늘었다. 연간 부과액이 3조원을 넘어선 것은 이번이 처음이다.

부과 대상자는 이보다 훨씬 더딘 3.0% 증가에 그쳐 198만5,669명이 됐다. 이에 따라 납세자 1인당 평균 부과액은 약 165만원으로 늘어 전년보다 거의 20만원 증가했다.

가장 큰 격차는 고가 아파트가 밀집한 서울 동남권과 북부 3개 구인 노원·도봉·강북 사이에서 나타났다. 강남·서초·송파의 아파트 재산세 평균은 333만7,000원으로, 북부 3개 구의 49만9,000원과 대조됐다. 격차는 1년 사이 약 6배에서 6.7배로 벌어졌다.

재산세는 주택 소유에 따르는 반복적인 비용이다. 이 수치는 개인 아파트 소유자에게 부과된 금액을 보여주므로 서울 전역에서 소유 비용이 어떻게 변하는지 직접적으로 파악할 수 있다. 아파트값이 가장 크게 오른 지역에서 재정적 부담이 가장 빠르게 늘어난 반면, 외곽 일부 지역의 증가 폭은 훨씬 작았다.

납세자 증가율 앞지른 재산세 부과액

서울 아파트 재산세 총액은 2016년 1조2,172억원의 약 2.7배로 늘었다. 같은 기간 납세자는 153만3,239명에서 198만5,669명으로 약 30% 증가했지만, 부과액은 약 169% 늘었다.

평균 부과액은 2016년 79만3,000원에서 두 배 넘게 뛰었다. 2019년 111만3,000원으로 처음 100만원을 넘어섰고, 2025년에는 약 144만9,000원을 기록했다.

연간 총액은 최근 사상 최대치를 기록하기 전 상당한 하락세를 보였다.

• 2016년: 아파트 재산세 부과액은 총 1조2,172억원이었다.
• 2017~2019년: 총액은 1조3,610억원, 1조5,558억원, 1조8,312억원으로 늘었다.
• 2020~2022년: 부과액은 2조2,614억원, 2조7,087억원, 2조8,734억원을 기록했다.
• 2023년: 총액은 2조3,344억원으로 감소했다.
• 2024~2025년: 부과액은 2조4,890억원, 이어 2조7,942억원으로 회복했다.
• 2026년: 총액은 신기록인 3조2,723억원에 이르렀다.

2023년 감소 폭은 전년 대비 약 18.8%였다. 2026년 총액은 저점보다 약 40.2% 높았다. 장기 추이를 보면 주택 소유 비용이 크게 상승한 한편, 상승 방향이 뒤집힌 시기도 있었음을 알 수 있다.

연간 증가액 대부분 차지한 강남권

흔히 ‘강남 3구’로 묶이는 강남·서초·송파구의 아파트 재산세 부과액은 1조5,552억원으로, 전년 1조2,786억원에서 늘었다. 증가액 2,766억원은 서울 전체 연간 증가액 4,781억원의 약 58%에 해당한다.

서울 전체 부과액에서 이들 3개 구가 차지한 비중은 45.8%에서 47.5%로 높아졌다. 납세자 비중은 23.5%였다. 즉, 4명 중 1명도 안 되는 납세자가 전체 세액의 거의 절반을 부담한 셈이다.

서울 전체 부과액에서 강남 3구의 부과액을 빼면 나머지 22개 구의 합계는 1조7,171억원이다. 강남 3구의 세액이 서울 나머지 지역 전체의 부과액에 가까웠다.

강남 3구의 평균 재산세는 286만7,000원에서 333만7,000원으로 올라 납세자 1인당 47만원 늘었다. 노원·도봉·강북구에서는 평균액이 47만8,000원에서 49만9,000원으로 2만1,000원 증가했다.

평균 세액의 금액 차이는 238만9,000원에서 283만8,000원으로 벌어졌다. 지역 평균에 가까운 재산세를 내는 소유자를 기준으로 보면 강남 3구의 연간 증가액은 북부 3개 구의 평균 세액 전체에 거의 맞먹었다.

한강변 자치구와의 격차도 확대

한국에서 흔히 ‘마용성’으로 불리는 마포·용산·성동구도 새로운 기준을 넘어섰다. 3개 구의 아파트 재산세 부과액 합계는 4,143억원으로, 처음으로 4,000억원을 돌파했다.

총액은 3,550억원에서 16.7% 증가했다. 용산구가 1,464억원, 성동구가 1,460억원, 마포구가 1,219억원을 기록했다. 3개 구의 부과액은 노원·도봉·강북구의 1,288억원보다 약 3.2배 많았다.

북부 3개 구의 총액은 1,222억원에서 약 5.3% 늘었다. 노원구가 약 794억원, 도봉구가 323억원, 강북구가 171억원이었다.

평균 부과액 격차도 더 벌어졌다. 마포·용산·성동구의 납세자 1인당 평균액은 178만9,000원에서 204만원으로 14.0% 증가했다. 북부 3개 구의 평균은 약 4.3% 늘었다. 두 지역의 평균액 비율은 3.7배에서 4.1배로 높아졌다.

강남 3구와 마포·용산·성동구를 합치면 부과액은 총 1조9,695억원이다. 이는 서울 25개 구 가운데 6개 구에 아파트 재산세 부과액의 약 60.2%가 집중됐다는 뜻이다.

증가율 가장 높았던 동대문구

아파트 재산세 부과액 증가율은 동대문구가 27.4%로 가장 높았다. 서초구가 25.7%로 뒤를 이었고, 송파구 24.6%, 성동구 22.4%, 강남구 17.2% 순이었다.

동대문구와 성동구의 순위는 기존 고가 주거지역뿐 아니라 새 아파트 단지의 영향도 보여준다. 두 지역 모두 새 아파트 입주와 집값 상승을 경험했으며, 이는 빠른 증가세가 강남 3구를 넘어 확산된 이유를 설명해준다.

금천구의 증가율은 3.8%로 가장 낮았다. 도봉구가 4.5%, 강북구 5.5%, 노원구 5.6%, 구로구 7.0%로 뒤를 이었다. 동대문구와 금천구의 증가율 차이는 23.6%포인트였으며, 동대문구의 증가율은 금천구의 약 7배였다.

자치구별 총 부과액에는 과세 대상에 새로 포함된 납세자와 주택 수, 그리고 부과액이 모두 반영된다. 평균 부과액은 변화의 또 다른 측면, 즉 납세자 1인당 세액을 보여준다. 서울 전체에서 평균액이 오른 것이 납세자 수보다 부과액이 훨씬 빠르게 늘어난 이유를 설명한다.

공시가격이 보여주는 지역별 부담

국토교통부가 3월 17일 공개한 2026년 공동주택 공시가격안도 비슷한 지역별 흐름을 보여줬다. 서울 공시가격은 18.67% 올라 2021년의 19.91% 이후 가장 큰 상승률을 기록했으며, 2005년 공시제도 도입 이후 세 번째로 높은 상승 폭이었다.

공시가격은 재산세를 산정할 때 사용하는 정부의 주택 평가액이다. 시세는 매수자가 주택에 지불할 수 있는 가격이고, 공시가격은 세금 계산에 반영되는 가격이다. 국토부는 2026년 시세 대비 공시가격 비율을 69%로 유지했다. 따라서 이번 공시가격 상승은 그 비율이 높아진 결과가 아니라 시세 변화를 반영한 것이다.

공시가격은 강남 3구에서 평균 24.7% 올랐다. 강남구는 26.05%, 송파구는 25.49%, 서초구는 22.07% 상승했다. 마포·용산·성동구를 포함한 한강변 8개 구의 평균 상승률은 23.13%였다.

전국 공동주택 약 1,585만가구의 공시가격은 9.16% 상승했다. 서울 외 지역의 평균 상승률은 3.37%였다. 서울의 18.67% 상승률은 전국의 약 2배, 수도권 외 지역 상승률의 5배를 웃돌았다.

3월 공시가격은 2026년 고가 주거지역의 부담이 특히 커진 이유를 설명해준다. 또 공제액을 초과하는 과세 대상 주택가격에 부과되는 두 번째 보유세에도 영향을 미친다.

추가 과세 기준 넘는 주택 증가

2026년 전국에서 공시가격안이 12억원을 넘은 아파트는 48만7,362가구로, 전년도 31만7,998가구에서 53.3% 늘었다. 공시가격 자료에 포함된 아파트 약 1,585만가구의 3.07%에 해당한다.

1세대 1주택자에게 12억원은 종합부동산세 기본공제액이다. 종부세는 공제액을 초과하는 과세 대상 주택가격에 부과되는 추가 세금이다. 연간 보유세는 종부세와 일반 재산세를 합산한 금액이며, 구체적인 산정액은 소유 형태와 적용되는 세제 혜택에 따라 달라진다.

서울에서는 공시가격이 해당 기준을 넘은 아파트가 41만4,896가구로, 서울 아파트 278만2,147가구의 14.9%를 차지했다. 전국 기준 초과 주택의 약 85%가 서울에 집중된 셈이다. 강남구가 9만9,372가구로 가장 많았고, 송파구가 7만5,902가구, 서초구가 6만9,773가구로 뒤를 이었다.

양천구는 2만8,919가구, 성동구는 2만5,839가구였다. 한강변 일부 구에서는 기준 초과 주택이 특히 빠르게 증가했다. 강동구는 516%, 동작구는 296%, 광진구는 164%, 성동구는 147%, 마포구는 140% 늘었다.

3월 자료에서 강북·도봉·노원·금천·관악구는 공시가격이 기준을 넘는 아파트가 한 가구도 없었다. 서울 외 지역에서는 해당 주택 수가 3만7,633가구에서 7만2,466가구로 거의 두 배 늘어, 서울이 여전히 최대 집중 지역이지만 증가세가 수도권 밖으로도 확산됐음을 보여줬다.

일부 주택의 합산 보유세 큰 폭 증가

3월 공시가격 발표와 함께 공개된 계산 사례는 두 세금이 서로 다른 속도로 오를 수 있음을 보여줬다. 서초구 반포동 래미안 원베일리 전용면적 84㎡ 아파트의 예상 합산 보유세는 1,829만원에서 2,855만원으로 1,026만원(56.1%) 증가했다.

이 가운데 재산세는 746만원에서 947만원으로 올랐다. 종부세는 1,083만원에서 1,908만원으로 증가해 예상 증가액의 대부분을 차지했다. 해당 주택의 공시가격은 34억3,600만원에서 45억6,900만원으로 상승했다.

강남구 압구정동 신현대 9차 전용면적 111㎡ 주택의 예상 합산 보유세는 2,919만원으로, 1,061만원(57.1%) 증가했다. 공시가격은 34억7,600만원에서 47억2,600만원으로 올랐다.

송파구 잠실 엘스 전용면적 84㎡ 아파트의 예상 보유세는 582만원에서 859만원으로 늘었다. 공시가격이 18억6,500만원에서 23억3,500만원으로 오르면서 277만원(47.6%) 증가한 것이다.

이 추정치는 일부 주택의 합산 보유세를 다룬다. 서울 전체의 3조2,723억원은 개인에게 부과된 일반 아파트 재산세 총액이다. 두 금액을 구분하면 주택 소유자는 세금 가운데 어느 항목이 늘었는지 파악할 수 있다.

공시가격 이의신청과 정부 대책 요구

3월 발표에 따르면 공시가격안 의견 제출은 4월 6일, 최종 공시는 4월 30일, 이의신청은 5월 29일, 조정 공시는 6월 26일까지 진행될 예정이다. 이 검토 절차의 최종 결과는 여기에서 확인할 수 없다.

3월 브리핑에서 국토부는 공시가격을 과세표준으로 전환하는 비율을 높이는 것과 관련해 관계 부처나 과세 당국으로부터 별도 지침을 받은 바 없다고 밝혔다. 인용된 산정 비율은 1세대 1주택자 기준 종부세 60%, 일반 재산세 45%였다. 이 비율은 공시가격과 시세의 관계를 나타내는 69%와는 다른 개념이다.

서울의 재산세 부과 자료를 분석한 국민의힘 최은석 의원은 세금 증가를 주택가격과 연관 지었다. 그는 다음과 같이 말했다.

서울 아파트 가격 상승으로 재산세 부담이 커지고 있으며, 지역 간 격차도 심화하고 있습니다.

최 의원은 주택 공급 계획 발표에 그치지 말고 개별 지역의 수급 상황을 반영한 실효성 있는 정부 대책을 마련해야 한다고 촉구했다.

주택 소유 비용이 늘어나는 가운데 매수 선호도에도 변화가 나타났다. 2026년 첫 9개월 동안 서울 주택청약 신청에서 전용면적 60㎡ 이하 아파트의 비중은 79.8%에 달했다. 표준 면적대 주택의 부담이 커지면서 소형 아파트 청약으로 수요가 옮겨간 것이다. 매입 가격과 연간 세금은 가구가 주거 지역과 주택 유형을 결정할 때 고려해야 하는 별개의 재정적 부담으로 자리 잡았다.

핵심 내용

• 2026년 서울 아파트 재산세 부과액은 17.1% 증가한 사상 최대 3조2,723억원을 기록했다.
• 납세자 수는 3.0% 늘었고, 평균 부과액은 약 165만원에 달했다.
• 강남·서초·송파구는 전체 부과액의 47.5%, 연간 증가액의 약 58%를 차지했다.
• 강남 3구의 평균 세액은 노원·도봉·강북구 평균의 6.7배였다.
• 마포·용산·성동구의 합산 부과액은 처음으로 4,000억원을 넘었다.
• 서울 공동주택 공시가격안은 18.67% 상승해 일반 재산세와 추가 종부세 부담을 키웠다.
• 서울 아파트의 약 14.9%가 1세대 1주택자 공제 기준에 쓰이는 공시가격 12억원을 초과했다.