베트남, 토지 필지별 고유 ID·법적 효력 갖춘 전자 증서 도입 추진…유휴 사업 규제 강화

모든 토지 필지에 디지털 신원 부여

베트남은 토지법 개정안에 따라 전국의 모든 토지 필지에 고유 식별 코드를 부여하고, 전자 토지 증서에 종이 증서와 동등한 법적 효력을 인정하며, 정부 데이터베이스에 이미 보관된 정보를 주민에게 다시 제출하라고 요구하지 못하도록 할 방침이다.

호앙 타인 퉁 법무부 장관은 10월 22일 제16대 국회 제2차 회의에서 주택법 및 부동산사업법 개정안과 함께 이 개정안을 발표했다. 세 법안은 토지 등록·평가·수용·개발 방식, 부동산 구매자 보호, 임대주택 및 사회주택 공급 방식을 함께 바꾸게 된다.

토지 개정안은 행정 절차를 간소화하는 한편, 개발업체가 배정받은 토지를 활용하도록 압박을 강화한다. 사업 부지의 사용을 미루거나 진척이 부진한 투자자에게는 위반 기간이 길어질수록 부담금이 늘어난다. 60개월 넘게 사용하지 않은 토지는 국가가 환수할 수 있다.

가구가 가장 먼저 체감할 변화는 서류, 보상, 주택 접근과 관련된 내용이다. 전자 기록에 법적 효력이 부여되고, 주거용 토지를 잃는 주민에게는 여러 보상 방식이 제시되며, 주택법에는 임대주택 전용 장이 신설된다.

국회 위원회들은 개정 필요성에 공감하면서도 더 강력한 안전장치를 요구했다. 우려 사항으로는 사업 목적의 불필요한 토지 수용, 부동산 계약에 따라 지급된 금원의 관리, 주택 지원이 대상자에게만 돌아가도록 하는 자격 심사 등이 포함된다.

법안은 아직 심의 중이다. 토지법 개정안은 지방분권과 토지 행정상 어려움 해소 대책을 규정한 일부 현행 조항이 2027년 2월 28일 만료되기 전에 통과시키는 것을 목표로 한다.

토지 사무소에서 무엇이 달라지나?

필지별 식별 코드를 도입하면 베트남의 각 토지에 하나의 고유 참조번호가 부여된다. 필지는 개별적으로 기록되는 토지 구역을 뜻한다. 고유 코드를 활용하면 주소나 설명에만 의존하지 않고 토지 등록, 증서 및 기타 행정 기록을 연결할 수 있다.

토지 사용권과 토지에 부착된 자산의 소유권을 증명하는 종이 및 전자 등록·증서에 동등한 법적 효력이 부여된다. 따라서 주민은 인정된 전자 문서를 종이 문서와 같은 법적 목적으로 사용할 수 있다.

행정 절차를 처리하는 당국은 데이터베이스에서 확인할 수 있는 정보를 다시 요청할 수 없게 된다. 토지 관련 절차를 밟는 주민은 필요한 정보가 이미 기록돼 있다면 같은 자료를 반복 제출하지 않아도 된다.

코뮌과 성 당국의 책임도 더 명확히 구분된다. 코뮌은 일반적으로 가구, 개인, 지역 공동체와 관련된 사안을 처리한다. 성 당국은 기관, 해외 거주 베트남계 주민, 두 개 이상 코뮌에 걸친 사업을 담당하게 된다.

경제·재정위원회는 미처리된 등록 및 증서 신청을 해결할 방안도 촉구했다. 위원회는 새로운 행정 체계와 함께 서류 발급을 기다리고 있는 기존 신청을 처리하는 현실적인 과제도 지적했다.

법률 간소화와 통과 시한

개정 토지법은 13개 장, 112개 조로 구성된다. 2024년 법의 16개 장, 260개 조에서 148개 조, 약 57%가 줄어드는 셈이다. 토지 사용자의 권리에 직접 관련되고 여전히 적절한 조항은 법에 남기되, 세부 절차는 정부 지침으로 정할 방침이다.

정부는 이번 개정이 2026년 7월 28일자 결의 21-NQ/TW를 이행하고 2024년 토지법 적용 과정에서 드러난 어려움을 해소하기 위한 것이라고 밝혔다. 입법 일정에는 한시적 제도의 만료가 임박했다는 점도 반영됐다.

주요 일정은 다음과 같다.

• 2026년 7월 28일: 결의 21-NQ/TW가 토지법 및 관련 법률 개정 방향을 제시했다.
• 10월 16일: 경제·재정위원회 소속 전임 국회의원 팜 티 홍 옌이 회의 관련 브리핑에서 정책 방향을 설명했다.
• 10월 22일: 국회가 세 법안의 제안 및 위원회 검토 내용을 보고받았으며, 이날 늦게 본회의 그룹별 토론이 예정됐다.
• 2026년 중: 개정 토지법을 완성해 제정하는 것이 목표이며, 제2차 회의에서 심의·통과될 것으로 예상된다.
• 2027년 2월 28일: 일부 현행 토지 조항이 만료되므로 3월 1일 전에 대체 법률을 제정해야 한다.

위원회는 토지 수용, 보상, 이주·정착에 관한 안정적이고 일관된 전국 규정을 마련하라고 요청했다. 세부 절차를 정부 지침으로 옮기면서 법률상 권리와 시행 규정의 구분이 입법 완료의 중요한 쟁점이 됐다.

유휴 사업 부지에 부담금 인상

투자 사업 부지를 사용하지 않거나 사용을 미루는 개발업체는 위반이 계속될수록 점점 더 큰 금액을 납부해야 한다. 60개월이 넘도록 토지를 사용하지 않으면 국가가 이를 환수한다.

60개월은 5년에 해당한다. 이번 안은 사업이 부지를 계속 점유하는 동안 한 차례 부담금을 부과하는 데 그치지 않고, 비용을 늘리다가 궁극적으로 토지를 환수하는 방식이다.

투자자가 과거 사업을 어떻게 이행했는지도 다음 사업을 위한 토지 확보에 영향을 미친다. 토지 사용 및 이전 투자 사업의 진행 상황이 토지 배정·임대와 토지 용도 변경 허가의 판단 기준이 된다.

법안은 토지사용권 경매를 통한 토지 배정과 입찰을 통한 사업 투자자 선정을 구분한다. 재정 역량, 경험, 기술, 시공 품질, 공정 일정 또는 기반시설 연계가 특히 필요한 사업에는 입찰을 적용한다. 경매는 국가가 환수하거나 관리하는 토지에 적용되며, 연 단위로 임대료를 납부하는 일부 임대도 포함된다.

국가로부터 토지를 임차하는 개인과 기관은 임대 기간분을 일시 납부하거나 매년 납부하는 방식을 선택할 수 있다. 법안은 허가가 필요한 토지 용도 변경과 허가 없이 가능한 변경도 구분한다.

토지 수용으로 가구 보호에 관심 집중

법안은 국방·안보 및 국가·공공 이익을 위한 개발을 근거로 한 토지 수용 사유를 대체로 2024년 토지법 및 결의 254/2025/QH15에 따라 유지한다. 정부는 국방·안보 관련 사유 한 가지와 국가·공공 이익을 위한 개발 사유 두 가지를 추가할 것을 제안했다.

판 반 마이 경제·재정위원장은 특히 사업 목적의 토지 수용 사유를 면밀히 검토해야 한다고 촉구했다. 위원회는 수용이 실제로 필요한 경우에만 이뤄지고 남용을 방지할 수 있어야 한다고 밝혔다.

주거용 토지를 수용당하는 주민은 같은 용도의 토지, 다른 토지 또는 금전으로 보상받을 수 있다. 원래 위치에서 재정착하거나, 영향을 받은 주거 구역을 필지의 남은 부분으로 옮기거나, 같은 코뮌 안에 주민이 보유한 다른 필지를 활용하는 방안도 제시됐다.

재정착 지역에는 보상액과 가구의 부담 능력에 맞춘 다양한 주택 기준과 규모가 마련될 예정이다. 이주를 앞둔 가구에 어떤 선택지를 제공하느냐에 따라 거주지가 달라지고 추가 부담금도 달라질 수 있다.

팜 티 홍 옌 의원은 10월 16일 브리핑에서 보상·재정착 계획과 토지 수용을 승인하기 전에 재정착 방안을 먼저 완료하도록 하는 정책 방향을 설명했다. 이후 위원회 검토에서는 보상 계획 승인 전에 수용이 이뤄지는 경우의 보호 조치를 명확히 하라고 요구했다. 따라서 이주, 보상 승인, 토지 수용의 순서는 입법자들이 정해야 할 쟁점으로 남아 있다.

위원회는 수용 이후에도 주거, 생활 여건, 생계가 보호되도록 하는 규정도 요청했다. 보상을 일상생활을 다시 꾸리는 데 드는 현실적인 비용과 연계하려는 취지다.

가격표와 데이터에 근거한 토지 가격

법안은 현행의 개별 토지 가격 및 토지 가격 컨설팅 기관에 관한 규정을 없애고 토지 가격표와 조정 계수에 초점을 맞춘다. 가격표에는 기준 가격이 명시되고, 계수는 해당 계산에 맞게 기준 가격을 조정하는 배율이다.

개정안은 토지 사용료, 임대료, 보상액 산정에 쓰이는 요율과 기반시설 건설비 산정 규정도 마련한다. 이러한 계산 방식은 토지 사용자가 국가에 납부하는 금액과 토지 수용 시 주민이 받는 보상액 모두에 영향을 미친다.

정부는 토지 기록과 관련 전문 데이터베이스를 활용해 객관적이고 공개적이며 투명한 평가를 시행해야 한다고 밝혔다. 팜 티 홍 옌 의원은 데이터 세트를 연계하고 과학적 방법을 활용하면 가격 조작과 인위적 가격 형성을 제한할 수 있다고 설명했다.

판 반 마이 위원장은 지방의 가격표와 조정 계수가 오를 뿐 아니라 내려갈 수도 있도록 지침을 마련하라고 요청했다. 공공 자금으로 조성된 산업단지·산업 클러스터의 토지 가격 책정과 토지에 연계된 공공 자산의 활용 방안도 추가 검토를 요구했다.

토지 계획도 가격 평가와 함께 바뀐다. 토지 이용 내용을 별도의 계획 항목으로 두지 않고 성 단위 계획에 통합한다. 코뮌의 토지 이용 계획은 간소화·디지털화하고 관련 계획과 연계할 방침이다.

위원회는 코뮌 계획이 또 하나의 계획 단계나 투자 사업의 별도 법적 근거가 되지 않고, 수요와 이행 상황을 반영해야 한다고 밝혔다. 대부분의 토지 배정 목표에는 유연성을 적용하되 산림·논·국방·안보용 토지의 면적은 엄격히 관리하는 방안을 지지한다.

부동산 계약 대금의 마지막 5% 보호

부동산사업법 개정안은 계약 금액 중 남은 5%를 보호하는 장치를 도입한다. 담보 계좌나 에스크로 계좌를 이용하거나 당사자 간 합의로 정할 수 있다. 에스크로 계좌는 자금의 지급 시점을 정해둔 조건에 따라 관리하는 계좌다.

판 반 마이 위원장은 해당 자금의 관리 방식과 위험 처리 방식을 법률에 직접 명시해야 한다고 밝혔다. 구매자나 임차 구매자가 소유권 증서 발급 절차를 자발적으로 진행하는 경우와 개인 구매자에 대한 보증의 승인·발급 시점도 명확히 하라고 요청했다.

계약금도 우려 사항이다. 위원회는 진정한 계약금과 사업이 판매 요건을 충족하기 전에 개발업체가 고객에게 선취 자금으로 받는 돈을 명확히 구분하라고 촉구했다. 이는 개발업체가 언제 고객 자금을 받을 수 있는지와 해당 지급에 어떤 보호 장치가 적용되는지에 영향을 미친다.

법안은 전자 부동산 계약을 인정하고 대상 기관·개인·부동산에 전자 식별 코드를 부여한다. 개정안에 따르면 아파트 매매 계약은 사용 전에 주택·부동산시장 정보 시스템에 공개된다.

위원회는 계약 공개가 표준 계약 등록 요건과 어떻게 연계되는지, 공증이나 인증이 의무인지 선택 사항인지 명확히 하라고 요청했다. 토지법상 필지 식별 제도와 함께 이 조치들은 부동산 행정과 거래에서 디지털 기록 사용을 확대하게 된다.

사업 양도 권한, 지방 당국으로 확대

성 인민위원회는 총리가 투자 정책을 승인한 사업을 포함해 부동산 사업의 전부 또는 일부 양도를 결정하게 된다. 성 지도부는 양도 요건 충족 여부를 확인할 책임을 진다.

사업을 양도하는 개발업체는 법률 문서, 사업 자료, 고객 기록, 자금과 관련 권리·의무를 넘겨야 한다. 주택을 기다리는 구매자 입장에서는 개발업체가 바뀔 때 고객에 대한 약속도 함께 승계되는 것이 명확해진다.

경제·재정위원회는 기존 투자자가 역량이 부족하거나 토지 관련 미납 의무가 있지만, 이를 이어받을 역량 있는 투자자가 있는 정체 사업을 추가 검토하라고 요청했다. 새 투자자가 미납 재정 의무를 인수하는 방안을 포함해 채무 회수, 비용, 일정 및 고객에 대한 의무를 평가하라고 촉구했다.

부동산사업법 개정안은 10개 장, 61개 조로 구성되며 2023년 법보다 22개 조가 적다. 사업 요건 7개를 폐지하고, 부동산 거래 플랫폼 관련 요건 5개를 없애며, 행정 절차 12개 중 4개를 삭제하고 7개를 간소화할 것을 제안한다. 12개 중 4개는 기존 절차의 3분의 1에 해당한다.

관련 토지 정책의 선택지도 아직 정해지지 않았다. 이전 또는 기존 토지 사용권을 활용하는 상업용 주택 사업에 결의 171/2024/QH15를 영구 법률로 편입할지, 아니면 해당 결의에 따른 시범 사업을 계속할지가 쟁점이다. 위원회는 정부가 한 가지 방안을 확정하라고 요청했다.

임대주택 전용 규정 신설

주택법 개정안은 주택을 상업용, 임대용, 관사용, 정책 주택의 네 가지로 분류한다. 13개 장, 130개 조로 구성되며 2023년 법보다 68개 조가 적다. 임대주택 전용 장도 새로 마련된다.

임대주택 장은 입주 자격, 공공·민간 투자, 사업 요건, 투자 절차, 인센티브, 임대료와 관리 방식을 다룬다. 투자자는 임차인과 임대료를 합의할 수 있지만 성 인민위원회가 정한 기준을 넘을 수 없다.

임대료 산정안은 건설 투자비 회수, 유지·보수, 운영, 세금, 수수료, 기타 합리적 비용과 사업 계획상 이윤을 반영한다. 투자 수익을 보장하면서 임차인에게 청구할 수 있는 금액은 성 단위 한도로 제한하는 방식이다.

성 당국은 상업용 주택 개발업체가 임대주택 또는 사회주택 공급 의무를 사업 부지 내 토지, 다른 지역의 토지 또는 이에 상응하는 납부금 가운데 어떤 방식으로 이행할지 결정한다. 판 찌 히에우 위원장이 이끄는 법률·사법위원회는 기반시설 부담을 포함해 개발업체의 책임을 신중히 검토하라고 요청했다.

주택법 개정안은 행정 절차 21개 중 20개를 지방 당국으로 이관하고 사업 요건의 4분의 3을 없앤다. 건설부는 관사용 주택 임대 절차를 계속 맡는다. 특히 낙후된 코뮌, 접경 지역, 섬으로 발령 또는 순환 배치된 일부 직원은 관사용 주택 임대료를 면제받는다.

사회주택 재판매와 아파트 분쟁

사회주택 구매자는 대금을 전액 납부한 날부터 5년이 지난 뒤 증서를 발급받았다면 재판매할 수 있다. 다만 매수자는 사회주택 구매 자격을 갖춰야 한다. 따라서 전액 납부가 기준 시점이며 다음 구매자에게도 자격 요건이 적용된다.

법안은 국회 결의 201/2025/QH15와 정부 결의 66.15/2026/NQ-CP에 따른 사회주택 시범 조치도 반영한다. 판 찌 히에우 위원회는 지원의 오용과 주택 투기를 막기 위해 수혜자 심사를 투명하게 하라고 촉구했다.

개발업체가 3급 도시 및 기타 대상 지역에서 토지를 분할해 주민에게 주택 건설용 필지를 판매할 수 있는 장소는 지방 당국이 정한다. 위원회는 특히 대도시의 도시 지역에서는 이 관행을 최소화할 것을 권고했다.

아파트 재개발 규정은 재건축을 도시 정비 및 재산권 보호와 연계한다. 위원회는 유지·보수 기금, 관리위원회, 주차장, 공용·전용 소유권의 경계를 둘러싼 분쟁에 대한 해결책을 요청했다.

토지법 개정안은 국가 당국이 토지 분쟁을 해결하기 전에 의무적으로 조정을 거치도록 제안한다. 주민이 성 또는 코뮌 인민위원회 위원장의 이의 제기 결정에 동의하지 않으면 법원에 다툴 수 있다. 조정은 당국이 분쟁을 결정하기 전에 합의에 이르도록 시도하는 절차다.

세 법안의 실질적 변화는 서류 간소화에 그치지 않는다. 가구가 사용하는 기록이 달라지고 투자자의 의무가 새로 생기며 지방 당국의 결정 권한이 확대된다. 위원회들은 이러한 권한이 행사되기 전에 보상, 고객 자금, 자격 요건, 책임에 관한 규정을 명확히 하라고 요구하고 있다.

주요 내용

• 모든 토지 필지에 전국 단위 고유 코드를 부여하고 전자 증서에 종이 문서와 동등한 법적 효력을 인정한다.
• 당국은 데이터베이스에 이미 보관된 정보를 다시 요구할 수 없다.
• 사업 부지를 60개월 넘게 사용하지 않으면 부담금이 늘어나고 국가가 토지를 환수할 수 있다.
• 입법자들은 토지 수용, 보상, 재정착에 관한 보호 조치를 강화하려 한다.
• 부동산사업법 개정안은 계약 금액 중 남은 5%를 보호하고 전자 거래를 확대한다.
• 신설되는 임대주택 전용 장은 합의 임대료에 성 단위 가격 상한을 적용한다.
• 사회주택을 전액 납부 후 5년이 지나 재판매하려면 증서가 있어야 하고 구매자가 자격 요건을 충족해야 한다.
• 개정 토지법은 2026년 제정을 목표로 하며, 2027년 2월 28일 한시 조항 만료 전에 통과시키려 한다.