말레이시아, 전국 단기 임대 규정 마련 막바지…페낭은 1월 개정 앞둬

허가 확인과 건물 규정이 국가 계획의 근간

말레이시아는 단기 숙박용으로 제공되는 숙소가 합법적으로 영업하기 전에 등록을 마치고 지방 당국의 허가 요건을 충족하도록 하는 전국 지침을 확정하고 있다. 디지털 예약 플랫폼은 무허가 숙소를 삭제해야 하며, 아파트 등 공동주택은 해당 건물 관리 규정도 계속 적용받는다.

아이만 아티라 사부 주택·지방정부 부장관은 2026년 10월 26일 드완 라키앗에서 이 체계를 설명했다. 지침은 내각 심의에 앞서 관광·예술·문화부와 최종 검토 중이며, 이후 지방정부 국가위원회의 합의를 거쳐 주 정부와 지방 당국이 채택하게 된다.

이번 제안은 페낭이 2027년 1월 1일부터 자체 규정을 개정할 준비를 하는 가운데 나왔다. 개정안에는 소규모 영업자의 수수료 인하와 허용 객실 수 상한을 5개에서 10개로 늘리는 내용이 포함됐다. 두 움직임은 임대 숙소 인근 주민들의 불만을 해결하면서 관광업을 수용하려는 말레이시아의 노력을 보여준다.

아이만 아티라는 소음, 안전, 공용시설 오용, 주거용 건물에 낯선 방문객이 드나드는 문제를 제기한 파카탄 하라판의 부킷 벤데라 지역구 의원 시얼리나 압둘 라시드의 질의에 답변했다.

정부가 STRA라고 부르는 단기 임대 숙박시설은 주거용 부동산을 짧은 기간 임대하는 형태로, 대개 온라인 예약 플랫폼을 통해 거래된다. 국가 체계는 등록, 안전, 청결, 운영 관리, 주변 지역사회에 대한 운영자의 책임을 다루게 된다.

허가 절차는 어떻게 진행되나

주택·지방정부부는 PLANMalaysia를 통해 관광부, 주 정부, 지방 당국과 함께 지침을 마련하고 있다. 전국에 공통으로 적용할 규제 기준을 마련하는 것이 목표지만, 허가와 집행에는 각 지역을 담당하는 당국이 계속 관여한다.

아이만 아티라는 문서를 내각에 다시 제출하기 전에 관광부의 의견을 기다리고 있다고 말했다. 이후 총리가 의장을 맡고 주 정부 수반들이 참석하는 지방정부 국가위원회가 이를 검토해 공동 합의하게 된다.

부장관은 의회 답변에서 다음과 같은 절차를 설명했다.

문서는 주 정부와 지방 당국이 전국적으로 채택하기에 앞서 상호 합의를 위해 지방정부 국가위원회에 상정될 것입니다.

전국 시행일이나 연간 임대 가능 일수를 180일로 제한하는 제안에 대한 최종 결정은 발표되지 않았다. 따라서 운영자들은 승인이 진행 중인 체계와 함께 페낭 등에서 이미 적용되는 지역 규정도 고려해야 한다.

지방 허가와 관광업 등록의 관계는 앞서 카이룰 피르다우스 아크바르 칸 관광·예술·문화부 부장관의 의회 답변에서도 다뤄졌다. 그는 두 부처가 STRA 시설은 해당 지방 당국의 영업 허가를 받은 뒤에만 관광 숙박시설로 등록할 수 있다는 데 합의했다고 밝혔다.

아파트 관리기구의 권한은 유지

아파트 소유주는 공공 허가 요건과 건물 운영 규정을 모두 고려해야 한다. 제안된 체계에 따르면 공동주택은 2013년 공동주택 관리법에 따른 공동관리기구(JMB) 또는 관리위원회(MC)의 결정과 부칙을 계속 준수해야 한다.

공동주택 소유권은 일반적으로 개별 세대의 소유권과 복도, 엘리베이터, 여가시설 등 공용 공간에 대한 공동 책임을 결합한다. 공동관리기구와 관리위원회는 이러한 공동의 이해관계를 관리하므로, 유료 투숙객이 주거용 건물을 이용할 때 특히 중요한 역할을 한다.

아이만 아티라는 2013년 법에 이들 기구가 부칙을 관리하고 집행할 수 있는 절차가 이미 마련돼 있다고 말했다. 따라서 합법적으로 영업하려는 부동산 소유주는 지방 당국의 요건뿐 아니라 건물 규정도 충족해야 한다.

시얼리나 의원이 제기한 우려는 두 차원의 규정이 모두 중요한 이유를 보여준다. 허가는 해당 시설을 사업체로 규율하는 반면, 건물 규정은 방문객과 주민이 같은 출입구와 시설, 공용 공간을 이용하는 방식을 정한다.

예약 플랫폼도 집행에 참여

디지털 플랫폼은 운영자와 투숙객을 연결하므로 제안된 준수 체계의 핵심이다. 정부는 숙소가 등록되기 전에 허가 상태를 자동으로 확인할 수 있도록 플랫폼 업체와 협력하는 방안을 추진하고 있다.

아이만 아티라는 플랫폼이 무허가이거나 지방 당국의 조건 및 현행 법률을 위반하는 숙소를 삭제할 책임도 져야 한다고 말했다. 이에 따라 영업 허가와 온라인 예약 플랫폼 이용이 연계될 수 있다.

부장관은 등록 전 점검 방안을 다음과 같이 설명했다.

규정의 완전한 준수를 위해 정부는 숙소가 등록되기 전에 허가 상태를 자동으로 확인하는 체계를 도입할 수 있도록 디지털 플랫폼 업체와 전략적 협력을 추진하고 있습니다.

지방 당국과 집행기관은 1976년 도시·농촌계획법, 1974년 도로·배수·건축법 및 관련 지방 부칙에 따른 권한도 갖고 있다. 아이만 아티라는 이 권한으로 요건을 계속 위반하는 운영자에게 조치를 취하고 불법 숙소 등록을 차단할 수 있다고 말했다.

따라서 이 체계는 등록 전 확인, 위반 후 숙소 등록 삭제, 운영자에 대한 법적 조치를 결합한다. 건물 관리기구도 이와 별도로 적용되는 자체 규정을 계속 집행하게 된다.

제안된 연간 180일 제한의 의미

연간 180일 상한 제안은 한 해 동안 숙소를 STRA로 운영할 수 있는 기간을 제한한다. 이는 소유주가 판매할 수 있는 숙박 일수에 직접 영향을 미치므로 임대 사업자에게 논의 중 가장 큰 영향을 줄 수 있는 사안이다.

아이만 아티라는 초기 체계를 준비하는 과정에서 규제 영향 평가를 마쳤다고 밝혔다. 규제 영향 평가는 제안된 규정이 사업자, 소비자, 정부, 지역사회에 미칠 영향을 체계적으로 검토하는 절차다.

평가에서는 소유주와 운영자의 준수 비용, 예상 임대 수입, 호텔 및 관광업에 미치는 영향, 숙박 요금, 소비자 선택권, 정부 세수를 다뤘다. 공공 안전과 지역사회 복지도 검토했다.

아이만 아티라는 소득 기회와 관광 수요를 공공 안전, 공공질서, 주민 복지와 균형 있게 고려해야 한다고 말했다. 등록과 허가 확인은 영업이 요건을 충족하는지 살피며, 숙박 일수 제한은 연간 영업 규모도 통제하게 된다.

부동산 소유주에게 실질적인 쟁점은 요건을 충족하는 데 드는 비용과 영업 제한 내에서 얻을 수 있는 수입이다. 이웃 주민에게는 소음, 방문객 출입, 공용시설 등 주거 공간의 일상적 이용이 의회에서 제기된 문제다.

페낭, 기존 규정에서 1월 개정으로

페낭은 이미 규제를 시행하고 조정 중인 구체적인 사례다. 아이만 아티라는 2023년 4월 1일부터 시행된 ‘공동주택 내 민간 숙박시설 운영 지침’과 2026년 8월 1일부터 발효된 지방 숙박시설 부칙을 언급했다.

주 집행위원회는 10월 19일 개정안을 승인했으며, 응 무이 라이 주 지방정부·도시농촌계획위원장은 10월 23일 이를 발표했다. 개정안은 관보 게재 절차를 밟고 있으며 2027년 1월 1일 시행될 예정이다.

주 정부와 국가 차원의 절차가 진행된 주요 시점은 다음과 같다.

• 2023년 1~8월: PLANMalaysia가 국가 체계 초안과 관련해 이해관계자 의견 수렴 회의를 10회 이상 개최했다.
• 2023년 4월 1일: 공동주택 내 민간 숙박시설에 관한 페낭 지침이 시행됐다.
• 2023년 9월: PLANMalaysia가 국가 지침 초안에 대한 통합 공공 의견 수렴을 마쳤다.
• 2026년 8월 1일: 페낭의 지방 숙박시설 부칙이 발효됐고, 운영자에게 최초 2개월간 등록 기간이 주어졌다.
• 2026년 10월 19일: 페낭 주 집행위원회가 규정 개정안을 승인했다.
• 2026년 10월 26일: 아이만 아티라가 의회에서 국가 지침의 최종 검토 단계를 설명했다.
• 2027년 1월 1일: 페낭 개정 조항이 시행될 예정이다.

페낭섬 시의회와 세베랑 페라이 시의회는 시행에 앞서 지침과 운영 절차를 보완할 예정이다. 개정안은 시설의 성격, 실제 이용 방식, 운영 형태를 기준으로 민간 숙박시설의 정의를 명확히 하고, 호텔업에는 호텔 허가 요건이 적용되도록 했다.

수수료 인하와 함께 안전·계획 요건 적용

페낭이 발표한 개정안은 객실이 최대 3개인 민간 숙박시설의 연간 허가 수수료를 1,000링깃에서 500링깃으로 절반 인하한다. 응 위원장은 객실이 추가될 때마다 연간 200링깃을 더 내며, 이 방식으로 추가할 수 있는 객실은 최대 2개라고도 설명했다.

발표된 연간 수수료표에는 객실 수에 따라 객실 1개는 400링깃, 2개는 600링깃, 3개는 800링깃, 4개는 1,000링깃, 5~10개는 1,800링깃으로 제시돼 있다. 운영자는 이 수수료가 각 시설에 어떻게 적용되는지 확인하기 위해 시의회가 제시할 세부 요금표를 살펴봐야 한다.

지방 당국의 조건을 전제로 허용 객실 수 상한은 5개에서 10개로 늘어난다. 응 위원장은 운영자가 공공배상책임보험 가입 등 안전 요건을 계속 충족해야 한다고 말했다. 이 보험은 타인의 부상이나 재산 피해와 관련해 발생하는 특정 배상 청구로부터 보호하는 장치다.

해당 지방 당국의 조건에 따라 인근 부동산의 동의가 필요할 수도 있다. 페낭섬 시의회 관할 내 단독주택 지역에 숙박시설을 운영하는 사업자에게는 주거 용도에서 상업 용도로 변경하는 계획 요건을 충족할 수 있도록 3년이 주어진다.

응 위원장은 법이 허용하는 경우 최대 1,000링깃의 과태료 부과, 기소, 압류 등이 집행 조치에 포함될 수 있다고 말했다. 과태료 부과는 정식 기소 절차 없이 위반 사항을 해결하도록 제시하는 금전적 처분이다. 1월 시행 예정인 개정안은 주변 지역사회를 보호하면서 운영자를 규제 체계에 편입하는 것을 목표로 한다.

운영자들, 감당 가능한 규정 준수와 지속적 대화 촉구

페낭 말레이시아 홈스테이·단기 숙박 운영자협회 회장 리디아 탄은 수수료 개정안을 환영했다. 그는 앞서 세대당 연간 1,800링깃과 1,000링깃 이상의 허가 수수료가 함께 부과될 경우의 재정 부담에 대한 우려가 제기됐다고 말했다.

탄 회장은 이번 개정이 주 정부와의 논의 결과라고 설명했다.

이번 개정은 주 정부와 논의한 결과로, 긍정적인 성과입니다. 규제는 준수 비용 때문에 사업성이 무너지게 하기보다 운영자가 합법적인 체계에 들어오도록 유도해야 합니다.

그는 등록된 동일 운영자가 관리하는 여러 숙소에 하나의 허가를 적용하는 방안도 제안했다. 운영자, 정부 대표, 관련 당국이 참여해 규제를 정기적으로 논의하는 업계 실무위원회를 구성해 달라는 요청도 나왔다.

이 제안은 수수료뿐 아니라 규정 준수의 행정적 측면도 다룬다. 여러 숙소를 관리하는 운영자는 단일 세대를 임대하는 사람과 허가 업무 부담이 다를 수 있지만, 시의회는 허가 대상 시설을 계속 점검해야 한다.

업계의 이전 제안은 서로 다른 우선순위를 보여줘

에어비앤비는 2023년 의견 수렴 과정에서 모든 공동주택에서 STRA를 기본적으로 허용하되, 주민들이 공동관리기구나 관리위원회를 통해 75% 찬성으로 조건이나 허용 여부를 결정할 수 있도록 하자고 제안했다.

회사는 당국이 임대 활동 자료를 확보할 수 있도록 국가 온라인 등록 포털을 마련하고, 업계 행동강령을 위반한 운영자와 투숙객을 위한 등록 제외 명부를 도입하자고도 제안했다. 이는 회사의 권고안이다. 아이만 아티라가 최근 설명한 방침은 공동주택 시설에 각 관리기구의 결정과 부칙을 적용하는 것이다.

에어비앤비의 동남아시아 지역 공공정책 책임자 미치 고는 옥스퍼드 이코노믹스의 추산을 인용해 에어비앤비가 2022년 말레이시아 국내총생산에 50억링깃 이상 기여하고 약 5만7,000개의 일자리를 뒷받침했다고 말했다. 이 수치는 해당 업종의 경제적 역할에 대한 회사 측 주장의 근거로 제시됐다.

관광부는 1992년 관광산업법도 검토해 왔다. 카이룰 피르다우스는 2025년 7월 의회 답변에서 약 1,000명이 참여한 54회의 의견 수렴을 통해 허가, 보험, 집행 강화, 디지털 플랫폼 등록, 관광 분쟁 심판소 설치 등을 포함한 제안을 마련했다고 밝혔다.

당시 그는 개정안을 드완 라키앗에 상정할 시점으로 2025년 말 또는 2026년 초를 예상했다. 현재 STRA 논의는 계획 지침과 승인 절차에 초점을 맞추고 있으며, 앞서 나온 관광 관련 제안은 디지털 예약 사업과 소비자 보호를 다루려는 더 광범위한 노력을 보여준다.

핵심 사항

• 말레이시아의 국가 STRA 지침은 내각 심의와 이후 주·지방 당국의 채택에 앞서 최종 검토 중이다.
• 제안된 체계는 등록과 지방 당국의 허가 조건 준수를 요구한다.
• 공동주택에는 건물 관리기구의 결정과 부칙이 계속 적용된다.
• 플랫폼은 허가를 자동으로 확인하고 무허가 또는 규정 미준수 숙소를 삭제하도록 권고받고 있다.
• 연간 180일 제한 제안은 규제 영향 평가를 거쳤으며 최종 결정은 아직 나오지 않았다.
• 페낭의 개정 규정은 조건을 전제로 수수료 인하와 객실 수 상한 10개를 포함해 2027년 1월 1일 시행될 예정이다.