높은 가격과 주택담보대출 한도에 매수자 위축…서울 미분양 아파트 1,000가구 육박

전국 미분양은 줄었지만 서울 주택 적체는 증가

2026년 9월 말 서울의 미분양 주택은 996가구로 8월보다 98가구 늘었다. 전국 미분양 물량이 감소한 것과는 대조적이다. 서울 미분양 주택의 3분의 2를 넘는 683가구는 이미 준공을 마쳐, 건설사들은 공사를 끝낸 뒤에도 매수자를 기다리는 상황이다.

국토교통부의 9월 주택 통계를 보면 시장은 서로 다른 방향으로 움직이고 있다. 서울의 미분양 물량은 한 달 새 10.9% 늘어난 반면, 전국 미분양은 4.6% 줄어든 6만5,941가구로 집계됐다. 서울과 경기도, 인천을 포함한 수도권 미분양은 5.6% 감소해 1만8,057가구를 기록했다.

비싼 신축 아파트와 대출 규제로 계약을 맺을 능력이 있거나 계약할 의향이 있는 매수자층이 좁아지고 있다. 일부 단지의 호가는 인근 아파트의 최근 거래가를 웃돌아, 준공 전에 매입할 때 얻을 수 있는 재정적 이점이 약해지고 있다.

서울의 매매 둔화는 신규 단지에만 국한되지 않는다. 9월 아파트 매매는 3,915건으로 8월보다 14.7%, 전년 동월보다 42.4% 감소했다. 건설사에는 적체 물량이 늘고, 가계는 높은 가격과 대출 한도라는 이중 부담에 직면해 있다.

서울 미분양 물량의 대부분은 준공 주택

서울의 준공 후 미분양은 9월 683가구로 8월보다 9가구, 1.3% 늘었다. 이는 서울의 미분양 996가구 가운데 약 68.6%에 해당한다. 전국적으로는 준공 후 미분양이 2만7,549가구로 전체 미분양 6만5,941가구의 약 41.8%를 차지했다.

공사 중인 주택은 입주 예정일까지 매수자를 찾을 시간이 남아 있다. 반면 준공 주택은 예상했던 분양 대금이 들어오지 않은 채 입주 시점에 도달한 상태다. 건설 대출을 상환해야 하는 건설사에는 이로 인해 더욱 직접적인 재정 압박이 생긴다.

서울의 전체 미분양은 2025년 말 집계된 939가구도 웃돌았다. 9월 수치는 57가구, 약 6.1% 높은 수준이다. 8월에는 898가구였던 만큼 월별 추이는 오르내렸지만, 9월에는 연초보다 많은 미분양이 남았다.

경기도와 인천에서도 준공 후 미분양이 증가했다. 경기도는 2,377가구로 8월보다 3.6% 늘었고, 인천은 1,422가구로 1.5% 증가했다. 수도권 전체 준공 후 미분양은 전체 미분양 주택이 감소했음에도 2.6% 늘어난 4,482가구를 기록했다.

신축 아파트 가격의 할인 매력 약화

건설비 상승으로 신축 아파트를 고려하는 사람들의 셈법이 달라지고 있다. 자재비와 인건비가 오르면서 분양가도 상승해, 때로는 인근의 비슷한 주택 가격을 웃돌고 있다.

흔히 선분양이라고 부르는 방식은 주택이 아직 공사 중일 때 매입하기로 계약하는 것이다. 분양가 상한제로 신축 아파트 가격이 주변 주택보다 크게 낮게 유지되면 매수자는 뚜렷한 재정적 이점을 기대할 수 있다. 분양가가 높아지면 이런 매력이 사라지고, 기존 주택을 더 면밀히 비교할 이유가 생긴다.

서울 서초구의 재개발 단지인 디에이치 퍼스티어 신반포 에스테라에서는 전용면적 84㎡ 아파트의 분양가가 약 40억원으로 책정된 것으로 알려졌다. 이는 주민들이 2025년 입주를 시작한 인근 메이플자이의 같은 면적 주택이 7월에 거래된 가격보다 약 7억원 높은 수준이다.

두 가격을 비교하면 인근 거래가는 약 33억원으로, 신축 아파트가 약 21% 더 비싼 셈이다. 두 주택 사이에서 선택하는 매수자는 상당한 가격 차이와 함께 준공 시점, 건물 특성, 개별 세대의 차이도 고려해야 한다.

건설사 입장에서 현실적인 문제는 분명하다. 서울의 유명 입지가 관심을 끌 수는 있지만, 매수자가 인근 대안보다 높은 가격을 지불할 이유가 있어야 한다.

주택담보대출 한도에 현금 동원력이 관건

한국의 대출 규제도 제약으로 작용한다. 2024년 도입된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)은 금리가 더 높아진다는 가정 아래 차주가 대출 상환을 계속할 수 있는지를 따진다. 따라서 가계 소득과 기존 상환액에 따라 대출 가능액이 달라진다.

고가 주택 대출 한도는 담보인정비율(LTV)과 별도로 주택담보대출의 상한을 정한다. 담보인정비율은 주택 가치 가운데 금융기관이 대출해 줄 수 있는 비율이다. 해당 주택에 적용되는 한도는 다음과 같다.

• 15억원 이하 주택은 6억원.
• 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원.
• 25억원 초과 주택은 2억원.

따라서 40억원짜리 주택을 고려하는 매수자의 주택담보대출 한도는 매입가의 5%에 불과하다. 세금과 거래 비용을 계산하기 전에도 대출 외 자금으로 최소 38억원을 마련해야 한다. 소득 심사와 다른 대출 조건으로 대출 가능액이 더 줄어들 수도 있다.

소득은 높지만 모아 둔 자산이 적은 가계는 시장에 진입하기 어려울 수 있다. 익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 자금이 부족한 매수자에게 대출 규제가 장벽이 되고 있다며, 가격 경쟁력을 잃은 고가 단지에서 계약 취소가 더 늘어날 것으로 내다봤다.

거래 감소가 둔화 심화

서울의 9월 아파트 매매는 8월보다 674건 감소했다. 8월 거래량은 4,589건이었다. 전년 동월의 6,796건과 비교하면 2,881건 줄었다.

서울의 아파트 매매 감소 폭은 전국 감소 폭보다 컸다. 전국 아파트 매매는 전년 동월보다 23.7% 줄었다. 모든 주택 유형을 합산한 서울의 매매는 7,318건으로 8월보다 7.2%, 전년 9월보다 33.4% 감소했다.

전국 주택 매매는 4만8,997건으로 한 달 새 1.3% 늘었지만, 전년 동월보다 22.7% 감소했다. 지방 매매는 8월보다 4.8% 증가한 2만3,695건인 반면, 수도권 매매는 1.7% 감소해 2만5,302건을 기록했다.

신축 아파트를 사기 전에 기존 주택을 팔려는 가계는 거래 감소로 이사 계획이 복잡해질 수 있다. 건설사에는 비싼 주택 가격과 대출 규제, 거래 둔화가 겹치면서 신속하게 매입을 마칠 수 있는 매수자가 줄어든다.

지방 미분양 감소가 주는 제한적 안도

지방 미분양 주택은 9월 4.2% 감소해 4만7,884가구를 기록했다. 부산은 8.8% 감소한 6,928가구, 충남은 3.9% 줄어든 9,209가구, 경남은 8.0% 감소한 5,819가구였다.

주택 건설 활동 감소가 이런 하락의 배경으로 꼽힌다. 분양 단계에 이르는 사업이 줄면 미분양 집계에 새로 들어오는 주택도 줄어든다. 매수 수요가 부진해도 기존 재고는 점차 소진될 수 있다.

울산은 신규 분양의 영향을 보여준다. 9월 여러 사업장이 분양에 나서면서 미분양 주택이 45.2% 증가해 1,728가구에 이르렀다. 전북도 미분양 물량이 5.4% 늘어난 1,611가구를 기록했다.

준공 후 미분양까지 보면 상황은 한층 복잡해진다. 전국 준공 후 미분양은 531가구 줄어 2만7,549가구였다. 지방의 준공 후 미분양은 2.7% 감소한 2만3,067가구였지만, 충남은 15.9% 증가해 2,652가구를 기록했다. 따라서 한 지역의 전체 미분양이 줄어도 준공 주택 적체는 늘어날 수 있다.

건설사, 얇아지는 공사 물량에 직면

한국에서 9월 건축 허가를 받은 주택은 2만5,938가구로 전년 동월보다 45.4% 감소했다. 착공에 들어간 주택은 1만6,046가구로 46.4% 줄었다. 허가는 건설사가 주택을 지을 수 있도록 승인받은 물량을, 착공은 실제 공사에 들어간 사업을 나타낸다.

9월 허가 물량은 8월보다 20% 늘었지만, 1~9월 누계는 전년 동기보다 13.4% 감소한 18만9,873가구였다. 같은 9개월간 지방의 허가 물량은 29.0% 줄어 7만6,197가구를 기록했다.

서울의 허가 추이는 다른 양상을 보였다. 1~9월 서울의 주택 허가 물량은 33.3% 증가한 4만4,371가구였다. 그러나 같은 기간 준공 물량은 17.6% 감소한 2만6,881가구로, 사업 승인과 실제 입주 가능한 주택 공급 사이의 격차를 보여줬다.

9월 서울에서 분양 승인을 받은 주택은 14가구에 그쳤다. 전년 동월에는 254가구였다. 다만 1~9월 누계로는 서울의 분양 승인 물량이 73.7% 증가했다. 건설사의 분양 일정에 따라 월별 물량은 크게 달라질 수 있어, 공급 흐름을 파악하려면 더 긴 기간을 살펴볼 필요가 있다.

미분양 주택, 건설 금융 압박 키워

건설사들은 공사 비용을 충당하기 위해 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 활용하고, 매수자에게서 받은 돈으로 대출을 갚는 경우가 많다. 준공 아파트가 팔리지 않으면 예상 현금 유입은 늦어지는 반면 이자와 사업 비용은 계속 발생한다.

적체가 장기화하면 대출 상환과 공사 대금에 쓸 수 있는 자금이 줄어들 수 있다. 건설사는 추가 자금을 조달하거나 더 높은 차입 비용을 감당해야 하고, 신규 사업을 미룰 수도 있다. 해당 사업에 자금을 댄 시공사와 금융기관도 압박을 받을 수 있다.

따라서 서울 준공 후 미분양 증가는 전체 미분양 996가구라는 숫자 이상의 의미가 있다. 분양 시점에 따라 개별 사업이 채무를 이행할 만큼 충분한 현금을 확보할 수 있는지가 달라진다. 통계에는 사업별 미상환 부채나 상환 일정이 제시돼 있지 않다.

매수자들은 단지별 차이를 더 꼼꼼히 따질 가능성이 크다. 가격 경쟁력이 있거나 분양가 상한제가 적용되는 주택, 지하철 이용이 편리한 주택은 수요가 상대적으로 강할 수 있다. 반면 뚜렷한 장점 없이 비싼 주택은 매수자를 찾는 데 더 오랜 시간이 걸릴 수 있다.

향후 공급 계획이 구체화되는 가운데 세입자는 월세 부담

전국 임대차 거래 가운데 월세 비중은 1~9월 68.6%로, 전년 동기 62.6%보다 높아졌다. 서울에서는 64.3%에서 70.1%로 상승했다. 서울 아파트만 보면 월세 비중이 44.4%에서 52.7%로 늘었다.

큰 보증금을 맡기고 거주하는 한국식 임대차 제도인 전세는 9월 전국 거래가 5만9,482건으로 전년 동월보다 25.7% 감소했다. 월세 거래는 9.3% 줄어든 13만6,728건으로 감소 폭이 더 작았다. 가계가 보증금과 함께 정기적인 월세를 내는 계약을 선택하는 경우가 늘고 있다.

향후 주택 공급 계획은 현재의 매매·임대차 결정과는 훨씬 긴 일정으로 진행된다. 정부는 10월 29일 경기도에 7만6,700가구를 공급할 수 있는 주택 부지 6곳을 발표했다. 착공은 2030년까지 시작하는 것을 목표로 하고 있으며, 분양가와 입주 시점은 발표되지 않았다.

현재의 미분양과 향후 공급 계획이 어떻게 맞물리는지 주요 날짜를 보면 다음과 같다.

• 2025년 말: 서울 미분양 939가구.
• 2026년 8월: 서울 미분양 898가구.
• 2026년 9월: 준공 후 미분양 683가구를 포함해 전체 미분양 996가구.
• 2026년 10월 29일: 정부, 서울 인근 7만6,700가구 공급 부지 발표.
• 2030년: 해당 후보지의 착공 목표 시점.

서울이 당장 해결해야 할 과제는 이미 분양 중인 주택과 이를 감당할 수 있는 가계를 연결하는 것이다. 정부의 장기 건설 일정은 미래의 주택 공급을 다루지만, 현재의 매수자는 지금의 가격과 대출 한도, 임대주택에 계속 거주하는 비용을 함께 따져야 한다.

핵심 요점

• 서울의 미분양은 9월 10.9% 증가한 996가구였고, 전국 미분양은 4.6% 감소한 6만5,941가구였다.
• 준공 주택은 683가구로 서울 미분양의 약 68.6%를 차지했다.
• 높은 분양가와 주택담보대출 한도로 다른 자금에서 마련해야 하는 금액이 커지고 있다.
• 서울 아파트 매매는 전년 동월보다 42.4% 감소한 3,915건이었다.
• 지방 미분양 감소와 함께 건설 활동도 크게 줄었다.
• 서울·경기·인천의 준공 후 미분양이 늘면서 사업 현금 흐름에 압박이 커지고 있다.
• 서울 인근 신규 주택 부지의 착공 목표 시점은 2030년이다.