저소득 가구에 증서 300만 건 발급 계획
인도네시아는 주택정착지역부와 농업공간계획부/국립토지청(ATR/BPN)의 협력을 통해 저소득 가구에 무상 주택 증서 300만 건을 발급할 계획이다. 2026년 목표인 100만 건에서 늘어난 규모다.
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마루아라르 시라이트 주택부 장관은 이 같은 확대 계획과 함께 두 가지 우선 과제를 제시했다. 주택 40만 채를 수리하고 국영기업 PT Permodalan Nasional Madani(PNM)의 금융 지원을 통해 가족 사업을 지원하는 것이다. 이들 조치는 재산권을 증명하는 서류, 더 안전한 주거 공간, 생계를 꾸리는 데 필요한 자금 등 가구의 실질적인 필요 세 가지를 다룬다.
증서 발급 목표는 200만 건 늘어 200% 증가한다. 이는 정부가 세운 목표이며, 이미 발급된 증서의 수가 아니다. 공식 서류를 기다리는 가구는 자격을 확인하고 토지 기록을 준비한 뒤 필지를 측량하고 검증받는 절차를 거치게 된다.
이 프로그램은 주택 소유로 이어지는 여러 경로를 포괄한다. 정부 주택 지원 수혜자, 보조금 지원 주택담보대출 제도의 자격을 갖춘 대출자, 직접 주택을 짓는 저소득층 등이 대상에 포함된다.
무상 증서를 받을 수 있는 사람은?
누스론 와히드 농업부 장관은 2026년 7월 양 부처가 주택 증서 발급 프로그램에 합의하면서 세 부류를 제시했다. 이 범주는 기존 주택 지원과 연계하는 한편, 지원 없이 집을 지은 가족도 포함한다.
- 주택 개보수 프로그램을 포함한 정부 주택 지원 수혜자.
- 주택금융 유동성 지원 제도(FLPP)의 자격을 갖춘 대출자. 이들의 건축사용권은 소유권으로 전환할 수 있다.
- 직접 주택을 지었으며 저소득 가구의 정의에 부합하는 사람.
누스론 장관은 주택담보대출 이용자의 경우 건축사용권이 무상 전환에 앞서 개인 명의로 등록돼 있어야 한다고 밝혔다. 따라서 이 범주에 속하는 가족은 대출 자격뿐 아니라 기존 부동산 서류에 기재된 명의도 확인해야 한다.
HGB가 SHM으로 바뀌면 무엇이 달라지나?
이번 전환 계획은 인도네시아의 두 가지 토지 권리인 건축사용권(Hak Guna Bangunan·HGB)과 소유권(Hak Milik)에 관한 것이다. 소유권은 소유권 증서(Sertifikat Hak Milik·SHM)로 확인된다. 두 권리의 차이를 이해하면 이미 증서를 보유한 일부 가구가 왜 대상에 포함되는지 알 수 있다.
HGB 보유자는 정해진 기간 동안 토지에 건물을 짓고 소유할 권리를 갖는다. Hak Milik은 같은 기간 제한이 없는 더 강한 형태의 토지 소유권이다. 자격을 갖춘 가구의 경우 이 프로그램을 통해 부동산에 기록된 법적 지위가 바뀌게 된다.
누스론 장관은 2026년 7월 14일 합의 내용을 설명하면서 주택담보대출 관련 조항도 언급했다. FLPP 제도는 보조금 지원 주택대출 이용을 돕고, 증서 발급 조치는 주택 구매 후 해당 부동산에 부여되는 권리를 다룬다.
HGB가 개인 명의로 이미 등록돼 있어야 한다는 요건은 서류를 확인하는 대출자에게 특히 중요하다. 발표된 혜택은 해당 개인의 기존 권리를 SHM으로 전환하는 것이므로, 현재 등록 정보가 이 경로의 자격을 판단하는 기준이 된다.
소득 자격은 어떻게 확인하나
주택부는 수혜자를 선정하기 위해 인도네시아 통계청(BPS)과 협력하고 있다. 아말리아 아디닝가르 위디야산티 BPS 청장은 급여명세서가 있는 사람과 정규직 급여 외 방식으로 생계를 꾸리는 사람에게 서로 다른 검증 방법을 적용한다고 설명했다.
급여명세서가 있는 근로자는 저소득 가구(MBR)의 관련 기준을 정한 주택부 장관령 제5호(2025년)에 따라 심사를 받는다. 급여명세서가 있으면 공무원이 확인할 수 있는 소득액을 관련 기준과 비교할 수 있다.
급여명세서가 없는 비정규·비공식 부문 근로자는 국가 단일 사회경제 데이터 시스템(DTSEN)을 통해 확인한다. 아말리아 청장은 8분위 이하 가구가 심사 대상에 포함된다고 밝혔다.
분위는 사회경제적 여건에 따라 가구를 10개 집단으로 나눈 것이다. 8분위 이하는 순위상 앞의 8개 집단을 뜻한다. 공무원은 데이터베이스를 이용해 장사나 일용직 등 정기적인 급여 기록이 없는 활동으로 소득을 얻는 사람을 심사한다.
소득 확인과 토지 확인은 서로 다른 목적을 갖는다. BPS는 가구가 경제적 기준을 충족하는지 확인하고, 토지 담당 기관은 증서 발급이나 전환에 필요한 부동산 기록과 경계를 조사한다.
가구가 준비해야 할 서류는?
ATR/BPN의 지역사회 참여 및 지방정부 담당 전문위원인 안디 텐리 아벵은 2026년 10월 31일 서자카르타 팔메라에서 실무 요건을 설명했다. 토지의 명확한 이력이 절차의 핵심이다.
그녀가 제시한 서류에는 토지 보유자가 누구인지, 누가 신청하는지, 해당 토지·건물세를 납부했는지를 보여주는 기록이 포함된다.
- 토지 소유 이력을 명확히 보여주는 자료.
- 신분증(KTP) 및 가족관계증명서(KK).
- 토지·건물세(PBB) 납부 증명.
- 그리크(girik) 등 토지 이력 문서.
그리크는 공무원이 부동산의 이력을 추적하는 데 도움을 주는 전통적인 토지 기록이다. 아벵은 그리크 기록이 있는 토지의 경우 소유권의 연속성을 1960년대까지 추적할 수 있어야 한다고 말했다. 또한 공무원들이 주민의 절차 진행을 지원할 것이라고 밝혔다.
토지가 여러 세대에 걸쳐 이전된 가족에게는 과거 서류가 현재 신청에 중요하게 작용한다. 신분 서류는 신청인을 확인하고, 토지 이력은 해당 부동산이 어떤 과정을 거쳐 그 사람의 소유가 됐는지 공무원이 확인하는 데 도움을 준다.
Sentuh Tanahku를 통한 토지 측량
아벵은 서류를 준비한 뒤 ATR/BPN의 Sentuh Tanahku 애플리케이션을 이용하라고 주민들에게 안내했다. 이 앱의 Swaplotting 기능은 부처의 디지털 시스템에 아직 기록되지 않은 필지를 지도에 표시하는 데 도움을 준다.
증서 발급 업무는 인도네시아의 체계적 토지 등록 프로그램인 Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap(PTSL)의 일부로 설명됐다. 쉽게 말해 공무원은 소유자와 소유권 서류를 지도상의 특정 토지와 연결해야 한다.
주민은 앱을 통해 요청된 정보를 입력해야 한다. 마을장 등 지역 켈루라한(kelurahan) 공무원은 데이터 수집과 검증을 감독하는 데 도움을 준다. 이들의 역할은 디지털 신청 내용과 해당 토지가 있는 지역사회에서 이뤄지는 확인 절차를 연결하는 것이다.
절차에는 경계 표지 설치, 서류 수집, SHM에 기록될 예정인 세부 사항을 확인할 수 있도록 토지 정보를 공개하는 과정도 포함된다. 증서 발급을 마치기 전에 필지의 위치와 경계, 소유 이력을 모두 확인해야 한다.
신청자가 실제로 밟을 절차는 기록을 준비하고 필지를 지도에 표시한 뒤 지역 검증에 협조하는 것이다. 토지 정보 공개 단계에서 기록된 세부 사항을 확인한 뒤 다음 절차로 넘어간다.
확대된 프로그램은 언제 시작되나?
전국 발급 목표는 2027년 300만 건으로, 2026년 목표인 100만 건에 이어 확대된다. 아벵은 자신이 설명한 등록 사업이 2026년에는 시행 준비가 되지 않을 수 있어 2027년 예산에 반영될 예정이며, 지역 공무원들이 업무 감독을 지원할 것이라고 말했다.
주요 정책 및 시행 일정은 수개월에 걸쳐 이어진다.
- 2026년 7월 14일: 누스론 장관이 세 가지 수혜자 범주와 개인 명의 HGB를 SHM으로 전환하는 조건을 설명했다.
- 2026년 10월 31일: 아벵이 서자카르타에서 서류 요건, 디지털 측량, 지역 감독에 관해 설명했다.
- 2026년 11월 1일: 마루아라르 장관의 공식 발표에서 2027년 증서 발급 목표 300만 건을 제시했다.
- 2026년 11월 2일: 주택 40만 채 개보수 목표를 서둘러 달성하라는 그의 촉구가 공개됐다.
- 2027년: 정부는 무상 주택 증서 발급을 300만 건으로 확대하는 것을 목표로 한다.
마루아라르 장관의 발표와 관련된 동자카르타 클렌데르 개보수 현장 방문 날짜는 2026년 10월 1일로 기재됐고, 공식 발표 날짜는 11월 1일로 돼 있다. 정확한 방문 날짜는 확인되지 않았다. 전국 단위의 상세 신청 일정이나 지역별 배정 규모도 발표되지 않았다.
아벵의 발언에 따르면 2027년 대규모 사업을 앞두고 준비가 진행 중이다. 예산과 시행 방안을 마련하는 동안 지역 사무소는 기록을 수집하고 미등록 필지를 파악할 수 있다.
주택 수리는 훨씬 큰 목표 앞둬
증서 발급 확대와 함께 주택 개보수 지원 프로그램인 Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya(BSPS) 목표도 크게 늘어난다. 지원 목표는 2025년 4만5,000채에서 2026년 40만 채로 확대됐다.
이는 35만5,000채 늘어난 규모로, 2026년 목표는 전년 목표의 약 8.9배다. 계획된 개보수의 증가폭은 2026년부터 2027년까지 무상 증서 발급을 3배로 늘리는 계획보다 비율상 더 크다.
BSPS는 지원금과 가구의 참여, 고통 로용(gotong royong)으로 불리는 지역사회의 협력을 통해 열악한 주거 환경을 개선하는 데 중점을 둔다. 이 프로그램에서는 새로 지은 주택을 받는 대신 주민이 직접 주택 개선에 참여하도록 장려한다.
마루아라르 장관은 정부가 40만 채 목표를 달성할 수 있도록 지역별 사업을 마무리하라고 촉구했다. 그는 진행 상황을 점검할 지역으로 자카르타, 서자바, 중부자바, 동자바, 북수마트라, 욕야카르타를 꼽았다.
수혜 가구에 개보수 지원과 증서 발급은 서로 다른 필요를 충족한다. 수리는 주택의 상태를 개선하고, 증서는 부동산에 부여된 권리를 기록한다. 주택 지원 수혜자는 증서 발급 사업의 자격을 갖춘 집단에 포함된다.
사업 금융 지원도 계획에 포함
마루아라르 장관은 가족 사업을 강화하기 위한 PNM의 지원도 홍보했다. 그는 정부 지원을 통해 금융 이자율을 22%에서 8%로 낮춘다고 설명했다.
이는 14%포인트 인하에 해당한다. 사업 자금을 빌리는 가구는 더 낮은 금리로 금융 비용을 줄일 수 있지만, 실제 상환액은 대출 규모와 상환 기간, 상품 조건에도 달려 있다.
주택부 장관인 마루아라르는 증서 발급과 경제 지원, 주택 개보수를 가족 지원의 연계된 요소로 제시했다.
증서는 무상으로 제공하고, 가족의 사업이 성장하도록 경제적 지원을 하며, 집도 수리합니다.
이 접근 방식에는 여러 정부 기관의 역할이 결합돼 있다. 주택부는 주택 지원을 담당하고, ATR/BPN은 토지 등록을 관리하며, BPS는 가구 자격 심사를 돕고, PNM은 사업 금융을 제공한다. 각 지원을 받을 수 있는지는 해당 프로그램의 요건에 따라 달라진다.
가구가 지금 할 수 있는 일
증서 발급 사업을 고려하는 가족은 자신에게 맞는 수혜자 범주부터 확인할 수 있다. 정부 주택 지원 수혜자, 자격을 갖춘 FLPP 대출자, 직접 집을 지은 사람은 출발점이 서로 다르지만 모두 해당 요건을 충족해야 한다.
신청자는 신분 서류와 세금 납부 증빙, 토지 이력 문서를 갖췄는지도 확인할 수 있다. HGB 전환을 원하는 사람은 기존 증서에 누구의 이름이 기재돼 있는지 살펴봐야 한다. 오래된 토지 기록을 가진 주민은 소유권의 연속성을 추적하는 데 도움이 필요할 수 있다.
지역 켈루라한 공무원과 ATR/BPN은 정보 수집과 검증을 담당하며, 아벵이 설명한 디지털 측량 경로는 Sentuh Tanahku가 제공한다. 서류를 준비하고 부동산 정보를 확인하면 예정된 확대 시행에 앞서 가구가 구체적으로 준비할 수 있다.
정부의 과제는 대폭 늘어난 목표를 실제 등록 완료로 이어가면서 주택 수리도 앞당기는 것이다. 주민에게 가장 시급한 문제는 자격이 되는지, 토지 기록이 완전한지, 지역 등록 절차가 언제 진행되는지다.
핵심 내용
- 인도네시아는 무상 주택 증서 발급 목표를 2026년 100만 건에서 2027년 300만 건으로 늘렸다.
- 대상에는 주택 지원 수혜자, 자격을 갖춘 보조금 지원 주택담보대출 이용자, 직접 집을 짓는 저소득층이 포함된다.
- 급여 근로자는 관련 규정에 따른 기준으로, 비공식 근로자는 DTSEN 자료를 활용해 소득을 심사한다.
- 신청자는 신분 서류, 세금 납부 증빙, 명확한 토지 이력을 준비한 뒤 측량과 검증을 받아야 한다.
- 주택 개보수 목표는 2025년 4만5,000채에서 2026년 40만 채로 늘었다.
- 전국 단위의 상세 신청 일정과 지역별 증서 배정 규모는 발표되지 않았다.
