베트남, 미완공 주택 판매 제한 및 주택 구매자 자금 보호 강화 검토

판매 방식 전환안, 구매자 자금 보호에 초점

베트남 입법자들이 미완공 주택 판매 제한을 검토하고 있다. 분양계약 전매를 금지하고, 점진적으로 공사가 끝난 주택만 판매하도록 하는 방안이 포함됐다. 이와 함께 계약금과 은행 보증, 소유권 서류를 받기 전 구매자가 납부하는 자금에 대한 통제를 강화하는 방안도 추진하고 있다.

2026년 10월 30일 국회 토론에서 타인호아성 대표 레타인호안은 공사 중인 주택의 계약 양도를 금지하자고 제안했다. 하이퐁 대표 응우옌응옥선은 다른 방안을 내놨다. 계약 양도는 허용하되, 모든 거래를 전자 신원 확인 및 검증된 법률 데이터와 연계된 부동산 정보 시스템에 기록하자는 것이다.

주택 입주를 기다리는 가구에 이번 논의는 저축금뿐 아니라 거래가 지연될 때 계약에서 벗어날 수 있는지의 문제이기도 하다. 호찌민시 록사나 플라자와 다낭·하노이의 인도 지연으로 피해를 본 구매자들은 주택 대출 상환을 이어가면서 부동산 대금을 납부해 왔다.

제안들은 아직 논의 단계다. 쩐홍민 건설부 장관은 부동산사업법 개정안 초안을 검토하고 보완하겠다고 밝혔다. 최종 표결이나 시행 시기는 제시되지 않았다.

서로 다른 두 가지 제한 방안이 검토되고 있다. 계약 양도를 금지하면 구매자가 매매 계약을 다른 사람에게 넘길 수 없게 된다. 완공 주택만 판매하도록 하면 개발업체가 부동산을 처음 판매하고 고객으로부터 대금을 받을 수 있는 시점이 달라진다. 어느 방안이든 주택 건설 자금 조달 방식에 변화를 가져오지만, 구매자에게 영향을 미치는 단계는 서로 다르다.

입법자들이 계약의 반복 전매를 막으려는 이유

호안은 계약이 반복 양도되면 주택 매매 계약이 투기의 수단으로 변할 수 있다고 주장했다. 주택이 완공돼 인도되기 전에 계약을 넘기는 구매자는 완성된 부동산을 인도하는 것이 아니라 계약상 권리와 대금 지급 의무를 이전하는 것이다.

최초 구매자는 계약금이나 일부 분양대금을 납부한 뒤, 가격이 오르면 계약을 양도할 수 있다. 호안은 최초 납입금 대비 수익률이 50~100%에 이를 수 있으며, 반복적인 계약 양도와 중개 수수료로 최종 인도 가격이 최초 가격의 두 배까지 뛸 수 있다고 말했다.

최초 납입금에 대한 수익률은 주택 전체 가격의 상승률과 다르다. 최초 구매자는 주택 대금의 일부만 납부했기 때문에, 주택 가격이 비교적 조금만 올라도 구매자가 현금으로 낸 금액을 기준으로 하면 훨씬 큰 수익률이 나올 수 있다.

호안이 제안한 대응책은 개별 투기꾼의 활동을 제한하는 데 그치지 않는다. 그는 주택 완공 후 판매하는 방향으로 전환하는 방안을 연구해, 부동산이 준비되기 전에 매매 계약이 유통되는 기간을 줄이자고 촉구했다.

선은 계약 양도가 실제 필요에 부응하고 거래를 합법적 제도 안에 두는 데 도움이 될 수 있다는 점을 인정했다. 대신 각 양도 거래를 기록해 구매자 변동 과정과 실제 거래 가격을 더 쉽게 추적할 수 있도록 하자고 제안했다. 그는 불완전한 데이터베이스 때문에 합법적 거래가 중단되지 않도록 현실적인 단계별 시행 방안도 마련해야 한다고 촉구했다.

구매자에게 계약을 정리할 방법이 필요한 이유

응우옌떳타인대 경제학자 후인타인디엔은 계약 양도 금지가 투기를 줄일 수 있지만, 재정 상황이 바뀐 실수요자를 곤경에 빠뜨릴 수 있다고 말했다. 그는 사업 기간이 1~3년인 프로젝트를 언급하며, 그동안 구매자가 실직하거나 사업 손실을 입거나 가족의 긴급 상황을 겪을 수 있다고 설명했다.

대금 납부를 이어갈 수 없는 구매자는 이미 투입한 자금을 회수하기 위해 계약을 양도해야 할 수 있다. 그 선택지가 없으면 계약을 취소하거나 일방적으로 해지할 수밖에 없고, 위약금과 배상, 환불을 둘러싼 분쟁이 발생할 가능성이 있다.

레쭝팟 법무법인 대표이자 호찌민시 변호사협회 회원인 레쭝팟은 전면적인 금지에 반대했다. 그는 2013년 헌법 제32조를 근거로 적법한 주택 계약에서 비롯된 권리는 보호받는 재산권이라고 주장했다. 이는 제안에 반대하는 그의 법률적 견해이며, 법원의 판결은 아니다.

팟은 과세와 법적 확인을 통한 규제를 지지했다. 그는 계약 양도를 금지하면 포괄적 위임장, 사적인 서면 합의, 매매 약속 등 비공식 거래가 늘어날 수 있다고 경고했다. 이런 거래는 당국이 확보하는 정보를 줄이고 세수 감소와 분쟁·사기 증가로 이어질 수 있다.

계약금 5% 상한 외에도 통제 방안 검토

개정안은 미완공 부동산의 계약금을 매매 또는 임대차 매입 가격의 5%로 제한하고, 해당 부동산이 영업 요건을 충족한 뒤에만 계약금을 받을 수 있도록 한다. 껀터 대표 또아이방은 이 자금을 프로젝트 보증 은행의 동결 계좌에 예치하자고 제안했다.

동결 계좌를 이용하면 개발업체가 계약금을 자유롭게 인출할 수 없게 된다. 방의 제안에 따르면 해당 부동산이 필수 요건을 충족하고 구매자와 개발업체가 정식 매매 계약을 체결해야 자금에 접근할 수 있다.

럼동성 대표 즈엉칵마이는 개발업체나 판매업체가 예약금, 구매 의향 등록비, 우선권 수수료 등 다른 명목으로 자금을 받을 수 있다고 경고했다. 타인호아성 대표 르엉티호아도 법률상 명칭보다 지급 목적을 기준으로 판단해야 한다고 촉구했다.

실질적인 판단 기준은 해당 자금이 향후 계약을 확보하기 위한 것인지, 매매대금의 일부를 미리 내는 것인지다. 이를 우선권 수수료라고 부르더라도 그 기능은 달라지지 않는다. 호찌민시 대표 쩐아인뚜언은 중개인을 포함해 자금을 직접 받는 주체와 개발업체 모두에게 책임을 묻고, 환불과 배상은 민법에 따라 규정하자고 제안했다.

옛 빈즈엉 지역의 국도 13호선 프로젝트는 논란이 된 관행의 한 사례다. 구매자들은 아파트를 예약하기 위해 1억 동을 내고 약 한 달 뒤 매매 계약을 체결할 예정이었으며, 계약하지 않기로 하면 환불받을 수 있다는 안내를 받았다.

입주 전 개발업체가 받을 수 있는 대금은 얼마인가

선은 계약금 5% 제한과 함께 최초 납부액 30%, 입주 전 총 납부액 70%라는 개정안 상한을 설명했다. 구매자가 개발업체의 자금 사용을 확인할 수 없는 상태에서 여전히 큰 금액을 선지급하게 될 수 있다는 점이 그의 우려였다.

호안은 입주 전 납부액을 70% 이하로 유지하고, 나머지 30%는 구매자가 주택을 인도받고 소유권 증서까지 취득한 경우에만 납부하도록 제안했다. 최종 대금을 두 가지 조건 모두와 연계하면 건물의 물리적 완공을 넘어 구매자를 재정적으로 보호할 수 있다는 취지다.

서로 다른 수치는 중요한 정책 선택을 보여준다. 입주와 소유권 증서 발급을 조건으로 남겨두는 30%는 개정안의 다른 부분에서 논의된 최종 유보금 5%의 여섯 배다. 두 방안은 개발업체가 즉시 사용할 수 없는 자금 규모에서 큰 차이가 난다.

선은 특히 구매자가 은행 보증 없이 진행하는 경우, 실제 공사 진행 상황에 맞춰 대금 납부를 관리하자고 제안했다. 실무적으로는 계약서에 적힌 납부일만 따르는 것이 아니라, 확인된 공사 완료분에 맞춰 자금을 지급하는 방식이다.

은행의 프로젝트 보증 승인과 구매자 개인 보증서는 다르다

뚜언은 개별 구매자에게 은행 보호를 제공하기 위해 필요한 절차에 주목했다. 은행이 개발업체에 보증을 제공하기로 합의하는 것은 한 단계이고, 특정 고객에게 보증서를 발급하는 것은 별개의 절차다. 고객의 보증서는 해당 거래에 적용되는 보호 내용을 명시한다.

보증을 선택하는 구매자를 위해 뚜언은 고객이 개별 보증서를 받은 뒤에만 개발업체가 계약 대금을 받을 수 있도록 하자고 제안했다. 구매자가 보호가 언제 시작되고 비용이 얼마인지 알 수 있도록 발급 기한과 절차, 수수료에 관한 명확한 규정도 요구했다.

개정안은 구매자가 은행 보증을 받을지 선택하도록 한다. 선은 보증을 기본으로 제공하고, 구매자가 충분한 설명을 들은 뒤 별도의 서면 확인을 통해서만 이를 거부할 수 있도록 하자고 제안했다.

선은 보증 거부가 매매 계약의 표준 조항처럼 제시될 수 있다고 우려했다. 그의 방안은 구매자가 더 숙고해 선택하도록 하는 한편, 보증을 받지 않는 경우 대금 납부를 관리하도록 한다. 이 제안들은 구매자가 자금을 납부했지만 개발업체가 의무를 이행하기를 기다리는 기간을 보호하는 데 초점을 둔다.

최종 납부금 5%, 자금 관리와 환불 방식이 쟁점

개정안은 구매자가 소유권 증서를 기다리는 동안 계약금액의 마지막 5%를 처리하는 방안도 다룬다. 둘 다 5%로 표시되지만, 이는 최초 계약금과는 다른 납부금이다.

마이는 계좌 관리 주체와 자금 인출에 필요한 서류, 이자 수령자, 개발업체의 채무 상환 능력이 사라졌을 때의 처리 방안을 규정해야 한다고 촉구했다. 그는 자금을 별도로 관리하고 명확한 법적 근거에 따라 지급해야 한다고 말했다.

방은 토지 가치 산정 미완료나 계획 변경 승인 등 국가기관과 관련된 객관적 문제로 증서 발급이 늦어지는 경우 대안을 제시했다. 이런 상황에서는 개발업체가 동결된 5% 대신 같은 금액의 무조건부 은행 보증을 제공해 현금을 확보하면서도 재정적 보호를 유지할 수 있다.

입법자들은 계좌 소유권과 지급 시기, 수수료도 명확히 해야 한다고 촉구했다. 구매자가 직접 증서 신청을 맡는 경우 유보된 자금을 개발업체에 넘길지는 자발적으로 결정해야 하며, 개발업체는 필요한 서류를 제공할 책임을 계속 져야 한다.

하이퐁 대표 부반띠엔은 일부 므엉타인 프로젝트에서 수년간 증서를 기다려 온 가구를 언급했다. 이들의 경험은 소유권 서류가 공사 진행 상황과 함께 논의의 핵심이라는 점을 보여준다. 열쇠를 받아 입주한 뒤에도 공식 서류를 받기까지 훨씬 더 오래 기다릴 수 있다.

프로젝트는 누가 확인하고 책임은 누가 지는가

띠엔은 거래가 진행되기 전에 당국이 판매 대상 아파트와 승인된 계획 및 설계가 일치하는지 대조해야 한다고 촉구했다. 또한 공사를 철거해야 하는 경우를 포함해, 위반으로 초래된 결과를 바로잡고 구매자에게 배상하도록 개발업체에 의무를 부과하자고 제안했다.

껀터 대표 다오찌응히아는 거래 플랫폼과 중개업자가 실제로 수행할 수 있는 확인 업무에 걸맞은 의무를 져야 한다고 주장했다. 그는 플랫폼과 중개업자가 서류를 검토하고 접근 가능한 데이터를 대조할 수는 있지만, 부동산의 법적 지위를 모두 인증하는 국가기관의 역할을 대신할 수는 없다고 말했다.

응히아는 중개업자가 제출된 서류의 완전성과 일관성을 확인하고, 검증할 수 없는 정보는 공개하며, 허위 정보를 이용한 거래를 고의로 허용한 경우 책임을 지도록 하자고 제안했다. 흥옌성 대표 응우옌반후이는 누락되거나 일치하지 않는 서류를 명확히 확인하고, 문제가 해결되지 않으면 서비스를 거부해야 한다고 촉구했다.

뚜언은 프로젝트 소유권이 바뀌는 경우의 의무도 명확히 해야 한다고 제안했다. 기존 개발업체의 서류와 이미 받은 자금을 정산하고, 개발업체 간 합의로 고객의 적법한 권리가 보장돼야 한다.

방은 프로젝트 양도 전에 토지 관련 재정 의무를 모두 이행하도록 요구하는 방안에 대해서도 우려를 제기했다. 이 요건이 부실 개발 사업을 살리기 위한 인수를 막아 구매자가 기존 개발업체의 재정 위기에 계속 묶일 수 있다는 주장이다.

자금 조달 방식의 변화는 대금 납부 부담도 바꿀 수 있다

국도 13호선 프로젝트 관계자는 선분양이 양측 모두에 유용하다고 옹호했다. 관계자는 고객이 통상 초기 비용으로 20~30%를 납부하고, 고객 자금이 개발업체의 수요 파악과 차입 부담 완화에 도움이 된다고 말했다. 해당 프로젝트의 계약 양도 수수료는 서류 한 건당 300만~500만 동이었다.

관계자는 입주 시점에만 판매하면 구매자가 그때 아파트 가격의 95%를 납부해야 한다고 주장했다. 이는 해당 판매 방식에서 발생할 대금 납부 부담에 대한 개발업체 측 설명이다. 완공 주택만 판매하는 방식으로 바뀌면 공사 자금은 구매자의 분할 납부금이 아니라 판매 전에 개발업체가 마련해야 하는 자금으로 충당하게 된다.

따라서 구매자가 고려할 문제는 완성된 아파트를 직접 확인하는 것만이 아니다. 공사 중 대금을 납부하면 지급을 시간에 걸쳐 분산할 수 있지만 지연 위험에 자금이 노출된다. 완공 후 구매하면 곧바로 입주할 수 있지만 구매 시점에 필요한 자금이 집중될 수 있다.

호찌민시의 증서 발급 문제는 제한 기간이 중요한 이유도 보여준다. 시 당국은 부동산 증서 발급 장애를 해소하기 위해 2024년 11월 5일 태스크포스 5013을 구성했고, 이후 태스크포스 1645로 개편했다. 소유권 증서가 발급될 때까지 제한이 이어지면 입주가 끝난 뒤에도 가구에 영향을 미칠 수 있다.

주요 일자는 다음과 같다.

• 2024년 11월 5일: 호찌민시, 부동산 증서 발급 문제를 해결하기 위해 태스크포스 5013 구성.
• 2026년 10월 30일: 국회 대표들이 부동산사업법 개정안의 계약 양도와 선납금, 보증 문제를 논의.
• 토론 종료 시점: 쩐홍민 건설부 장관, 개정안 추가 검토와 보완 약속.

민 장관은 개정안 제5조가 고객의 계약금과 선납금을 불법적으로 사용하는 행위를 금지한다고 밝혔다. 남은 정책 쟁점은 보호를 어떻게 시행할지에 관한 것이다. 누가 자금을 관리하고 언제 지급할 수 있는지, 개별 구매자에게 보증을 어떻게 제공할지, 상황이 바뀐 가구가 계약을 양도할 수 있는지가 핵심이다.

핵심 요점

• 입법자들은 미완공 주택 매매 계약의 양도 금지와 공사 완료 후 판매 방안을 검토했다.
• 대안으로 거래를 유지하되 검증된 시장 데이터를 통해 모든 거래를 기록하는 방안이 제시됐다.
• 보호 방안으로 계약금 동결 계좌, 개별 구매자 보증, 공사 진행 상황에 연계한 대금 납부가 포함됐다.
• 입법자들은 최종 유보금 5%와 입주 및 소유권 증서 발급 전까지 30%를 보류하는 방안을 논의했다.
• 비판론자들은 계약 양도 금지가 재정적 위기에 처한 구매자를 곤경에 빠뜨리고 비공식 거래를 부추길 수 있다고 경고했다.
• 제안들은 아직 검토 단계이며, 최종 표결이나 시행 시기는 발표되지 않았다.