베트남, 주택 가격 인하에도 affordability 격차 못 좁혀…임대주택 계획 확대

매물 가격을 낮춰도 구매자에겐 여전히 부담

베트남은 2026년 사회주택 8만7,601가구를 완공할 것으로 예상된다. 연간 목표의 90%에 그치는 수준이다. 민간 시장의 가격 인하도 많은 주택을 구매 가능한 수준으로 끌어내리지 못하고 있다. 호찌민시에서는 공급 부족이 특히 두드러진다. 호찌민시 부동산협회(HoREA)가 인용한 시 정부 평가에 따르면 2026년 첫 9개월 동안 신규로 공급된 저렴한 주택은 없었다.

HoREA에 따르면 시행사들은 1차 시장 가격을 약 5% 낮췄고, 기존 주택을 되파는 일부 투자자들은 20~30% 인하를 제시했지만 여전히 구매자를 찾는 데 어려움을 겪었다. 1차 시장은 시행사가 판매하는 주택을, 2차 시장은 기존 소유주가 재판매하는 주택을 뜻한다.

하노이에서도 가격 하락과 수요 부진이 공존하는 모습이 나타난다. Savills Vietnam은 2026년 3분기 아파트 판매량이 전 분기보다 26%, 전년 동기보다 48% 감소했다고 집계했다. 시행사가 판매하는 아파트의 평균 호가는 1㎡당 약 1억700만동을 유지했다.

근본적인 문제는 비싼 주택, 높은 대출 비용, 일반 가계의 예산에 맞춰 설계된 주택의 부족이 겹쳐 있다는 점이다. 도심 외곽을 중심으로 건설 계획이 늘고 있지만, 구매자와 임차인이 실질적인 선택지를 얻을 수 있을지는 입지와 가격, 주택의 적합성에 달려 있다.

Le Hoang Chau HoREA 회장은 더 폭넓은 대응을 촉구한다. 사회주택과 함께 저렴한 민간 주택을 공급하고, 합리적인 가격의 임대주택을 늘리며, 개발 규정을 명확히 하고, 대출 비용을 낮춰야 한다는 것이다. 이 제안들은 공공주택 지원 자격이 있는 사람뿐 아니라 소득이 자격 기준을 넘지만 민간 주택 가격을 감당하기에는 부족한 사람들에게도 대응한다.

할인에도 수요가 살아나지 않은 이유

베트남 부동산중개인협회(VARS)는 2026년 3분기 평균 아파트 매매가격을 하노이 1㎡당 7,930만동, 호찌민시 8,830만동, 다낭 6,890만동으로 집계했다. 세 도시 모두 전 분기와 같은 수준이었다.

이 가격대에 앞서 큰 폭의 상승이 있었다. VARS에 따르면 2019년 1분기와 비교해 하노이는 97%, 호찌민시는 69.8%, 다낭은 76.2% 올랐다. 따라서 구매자들은 수년간 가격이 오른 뒤 최근에야 안정세를 보이는 시장에 진입하고 있다.

DKRA Consulting은 3분기 호찌민시와 인근 지역 108개 사업에서 시행사가 공급한 아파트 1만3,215가구를 집계했다. 판매량은 3,471가구로 전 분기보다 66% 줄었으며, 공급 물량의 약 26%에 해당한다.

남부 시장의 2차 아파트 가격은 해당 분기에 통상 4~7% 하락했다. HoREA가 언급한 20~30%의 큰 폭 할인은 일부 개인 투자자에 해당하는 반면, DKRA의 수치는 추적한 사업 전반에서 더 흔히 나타난 가격 조정을 보여준다.

대출 비용도 장벽을 더한다. 2026년 주택담보대출 금리는 연 14~16% 수준으로 보고됐다. 이 금리라면 대출 잔액이 그대로 유지될 경우 10억동 대출의 연간 이자는 원금 상환액을 제외하고 1억4,000만~1억6,000만동에 이른다. 실제 납입액은 대출 계약과 상환 일정에 따라 달라진다.

부족한 중간 가격대 주택

호찌민시의 2026년 첫 9개월 평가에 따르면 시행사가 자본을 조달할 수 있는 주택 가운데 아파트 비중은 73.6%였다. 중간 가격대 주택은 공급의 7.1%에 불과했고, 신규 주택은 여전히 고가 유형에 집중됐다.

Chau 회장은 지역 여건에 맞춘 가격의 저렴한 민간 주택을 장려하자고 제안했다. 가격은 외곽 성의 1㎡당 2,500만~3,000만동에서 주요 도시의 6,000만~7,000만동까지로 제시했다.

면적 60㎡인 아파트를 예로 들면, 제안된 도시 가격대의 매입가는 추가 비용을 제외하고 36억~42억동이다. 여전히 상당한 금액인 만큼 임대주택과 사회주택도 함께 마련해야 한다.

베트남 부동산경제연구소의 Tran Xuan Luong 소장은 저렴한 민간 주택이 사회주택을 보완해야 한다고 주장한다. 중간 가격대 주택이 늘면 실수요 가구가 고가 사업 대신 선택할 수 있는 대안이 생기고, 주택 부족에 대한 인식에서 비롯되는 압박도 줄어든다는 설명이다.

사회주택 분양 공고를 보면 가격대는 훨씬 넓다. 10월 30일 공고에는 1㎡당 1,200만동을 조금 넘는 가격부터 수천 가구가 공급된다고 안내됐다. Nguyen Van Sinh 건설부 차관은 사회주택 평균 가격이 1㎡당 1,500만~2,500만동이라고 밝혔으며, 업계 관계자들이 언급한 일부 사업은 3,000만~4,000만동이다. 따라서 표면적인 가격뿐 아니라 입지, 사업 비용, 입주 자격도 중요하다.

이미 수백만 명이 임대주택에 의존

호찌민시의 임차인은 약 420만 명이다. HoREA에 따르면 노동자와 이주 노동자 대부분은 월 약 200만동의 방을 임차하며, 기반시설과 편의시설을 갖춘 아파트는 여전히 부족하다.

호찌민시 노동연맹의 예비 조사에서는 임대주택이 필요한 사례가 3,181건, 임대 또는 매입 방식의 사회주택이 필요한 사례가 3만339건으로 파악됐다. 현재 많은 노동자가 공간과 기반시설, 소방 안전 설비가 부족한 소규모 민간 기숙형 주거지에 살고 있다.

호찌민시 중소기업협회 부회장 Vu Dang Khue는 정식 임대주택 공급이 도시화와 인구 증가를 따라가지 못했다고 말한다. 그는 학교, 의료시설, 상점, 필수 서비스와 연결된 계획형 개발을 촉구한다.

GH Land 최고경영자 Pham Van Nam은 관련된 또 다른 필요성을 제기한다. 표준 임대차 계약과 임대료, 법적 지위, 건물 품질, 부동산 관리에 관한 투명한 정보다. 임차인은 무엇에 돈을 내는지, 계약이 어떤 보호를 제공하는지 알아야 한다. 투자자는 장기간 건물을 운영할 예측 가능한 규정을 필요로 한다.

보증금을 모으거나 큰 규모의 주택담보대출을 감당하기 어려운 가구에 안정적인 임대주택은 주거 안정을 위한 다른 경로가 된다. 특히 직장과의 접근성이 필요한 노동자에게 임대주택의 효용은 임대료와 입지, 생활 여건에 달려 있다.

사회주택 건설은 늘지만 공급은 지연

Le Hong Vinh 건설부 차관은 11월 4일 정부 정례 언론 브리핑에서 전국 293개 사회주택 사업, 총 36만3,065가구가 개발 중이라고 밝혔다. 이 가운데 최근 착공한 사업은 128개로 총 18만3,293가구를 포함한다. 분양용은 14만492가구, 임대용은 4만2,801가구다.

건설부는 임대용 6만3,970가구를 포함한 사회주택 사업 114개가 진행 중이라고 집계했다. 6월 이후에는 총 8만5,594가구, 그중 임대용 3만3,886가구를 포함한 사업 29개가 추가로 착공했다. 이 임대주택 수치는 전체 사업 물량의 일부다.

완공 주택 수는 연간 목표에 크게 못 미친다. 브리핑 시점까지 사업 170개에서 4만6,962가구가 완공됐다. 연간 사회주택 목표는 9만7,271가구다. 건설부는 2026년 말까지 완공 물량이 8만7,601가구에 이를 것으로 전망했다.

임대주택 공급도 연말에 집중될 전망이다. 목표 1만7,176가구 중 8,314가구가 완공됐으며, 연간 완공 물량은 1만8,049가구로 목표를 약 5% 웃돌 것으로 예상된다. 이에 따라 임대주택은 예상되는 사회주택 완공 물량 8만7,601가구의 약 5분의 1을 차지하게 된다.

Sinh 차관은 2026년을 전망한 12월 25일 포럼에서 사회주택 65만7,000가구 이상을 포함한 누적 사업 698개의 더 포괄적인 계획을 언급했으며, 이 가운데 약 17만 가구가 완공됐다고 밝혔다. 이 사업 누계는 11월 브리핑에서 현재 진행 중이라고 설명된 293개 사업과 개발 단계가 다르다. Sinh 차관은 2028년 무렵 사회주택 100만 가구라는 국가 목표를 달성하겠다는 구상도 밝혔다.

앞으로의 주요 일정과 목표

호찌민시의 목표는 현재 건설 주기를 넘어선다. 2026년 9월 30일자 결의 제303/NQ-CP호는 2026~2030년 사회주택 및 임대주택 18만1,257가구를 시에 배정했다. 이 기간 전체 물량의 약 32%에 해당하는 5만7,657가구가 2027년에 공급될 것으로 예상된다.

주요 일정과 공급 목표는 다음과 같다:

• 2026년 6월: 정부가 임대주택 공급 확대에 나선 뒤 임대주택 3만3,886가구를 포함한 사업 29개가 착공됐다.
• 2026년 9월 30일: 결의 제303/NQ-CP호가 2030년까지 호찌민시의 사회주택 및 임대주택 목표를 설정했다.
• 2026년 10월 30일: 지역별 주택 정책과 임대료 체계를 포함한 주택 부담 완화 방안이 제안됐다. 시는 민간 주택 시범사업을 위해 토지 147필지를 검토하고 있었다.
• 2026년 11월 4일: 건설부가 전국 사회주택 사업 현황과 연간 완공 전망을 공개했다.
• 2027년 말: Knight Frank는 확대된 호찌민시 전역에 아파트 4만2,593가구가 추가 공급될 것으로 전망한다.

건설부는 주택법 개정안 초안을 마련해 제16대 국회에 제출할 예정이다. 채택 시기는 발표되지 않았다. 시행사와 가구는 자격 요건, 금융, 토지 배정, 가격에 관한 최종 규정을 기다리고 있다.

신규 공급, 도심 외곽으로 이동

Knight Frank는 2027년 말까지 공급될 것으로 예상되는 아파트 4만2,593가구 중 2만2,187가구가 옛 호찌민시 지역에 들어설 것으로 전망한다. 나머지 2만406가구, 거의 48%는 옛 빈즈엉과 바리아붕따우 지역을 포함한 확대된 시의 다른 지역에 공급될 전망이다.

외곽 지역에서는 저가 및 중간 가격대 아파트 비중이 더 높다. CBRE의 2025년 통계는 가격 차이를 보여준다. 옛 빈즈엉의 1차 아파트 평균 가격은 1㎡당 약 4,700만동으로, 옛 호찌민시 지역의 9,200만동보다 약 49% 낮았다.

옛 빈즈엉에서는 2025년 신규 아파트 1만7,300가구가 분양을 시작했다. 확대된 시 전역의 아파트 공급은 2026년 약 3만4,000가구에 이를 것으로 전망됐으며, 절반 이상이 옛 빈즈엉에 집중될 것으로 예상됐다. DKRA의 단기 전망에 따르면 4분기 분양 물량은 7,000~1만 가구로, 동부와 남부, 옛 빈즈엉에 집중된다.

고가 사업은 도심 가격을 계속 끌어올리고 있다. 2025년 옛 호찌민시 지역의 신규 아파트 공급 가운데 절반 이상이 고급 및 럭셔리 유형이었다. 이후 시장 추산에 따르면 1차 시장 평균 호가는 1㎡당 4,210달러, 1억동 이상으로 전 분기보다 3% 올랐다.

CBRE Vietnam의 주거 프로젝트 마케팅 책임자 Vo Huynh Tuan Kiet은 구매자들이 건설 품질과 관리, 편의시설, 생활 여건을 점점 더 중시한다고 말한다. 그는 교통망과 여러 도심의 개발도 시장을 바꾸는 요인으로 꼽았다. 도심 밖의 낮은 가격이 실질적인 이점이 되려면 주민들이 일자리와 서비스에 안정적으로 접근할 수 있어야 한다.

임대주택 개발업체가 수십 년간의 지원을 원하는 이유

Le Thanh Company의 Le Huu Nghia 대표이사는 임대주택 투자의 경우 사업비를 회수하기 훨씬 전부터 토지와 건설, 이자 비용을 부담해야 한다고 말한다. 회사가 제안한 Le Thanh Tan Kien 2 사업은 임대주택 약 2,000가구를 조성할 계획이지만, 해당 토지가 상업·서비스 용도로 분류돼 은행 금융을 받는 데 어려움을 겪고 있다.

HoREA는 임대주택 사업의 투자금 회수에 통상 최소 20년이 걸린다고 추산한다. 시행사가 아파트를 분양하면 판매와 동시에 큰 금액을 받지만, 임대사업자는 훨씬 오랜 기간에 걸쳐 적은 금액을 받으면서 관리와 유지 비용을 계속 부담한다.

Chau 회장은 토지사용료와 토지 임대료 면제, 세제 혜택, 장기 우대 대출, 신속한 투자 절차를 제안한다. HoREA는 최소 20년간 주택을 임대하겠다고 약속한 사업에 인센티브를 한정할 방침이다.

HoREA는 지방 당국이 국가 예산 외 재원으로 조성되는 저렴한 주택의 임대료 체계를 마련하기를 바란다. 주택법과 토지법 개정을 통해 지방 인민의회에 저렴한 민간 주택 관련 지역 정책을 채택할 권한을 부여하자는 것이다.

이 제안들은 건설에 착수하기 전 비용과 예상 수입을 더 쉽게 산정할 수 있도록 하려는 취지다. Nam 대표가 투명한 임대 정보와 표준 계약을 촉구한 것은 같은 문제의 운영 측면을 다룬다. 건물은 지속 가능한 수입을 내야 하고, 임차인은 예측 가능한 조건과 수용할 만한 생활 여건을 필요로 한다.

저렴한 개발의 혜택은 누구에게 돌아가나

건설부가 공개한 주택법 개정안 초안은 소득 및 자격 기준 명확화, 취약계층 우선 공급, 우대 대출, 영리 목적이 아닌 주택기금 운영을 제안한다. 사회주택과 임대주택, 산업단지 노동자 숙소용 토지도 다룬다.

투자자는 토지 사용료와 임대료, 세금, 신용 지원을 받을 수 있으며, 사업 내 상업·서비스 활동을 활용해 인정된 개발 비용을 충당할 수 있다. 제안된 가격 규정은 정당한 비용과 규제된 이윤을 바탕으로 분양가와 임대료, 임대 후 분양 납입액을 산정하되, 주민에게 부과하는 가격에서 국가 인센티브를 제외하도록 한다.

거래 제한에 따라 자격을 갖춘 수혜자 한 명은 사회주택을 매입하거나 임대 후 분양 방식으로 취득할 때 한 가구만 보유할 수 있다. 최초 5년간은 양도가 제한돼 보조 주택이 의도된 입주자에게 돌아가도록 한다.

시행사들도 수익률 조정을 요구하고 있다. Le Phong Group의 Bui Nguon Phong 회장은 자재비와 인건비, 지연을 이유로 사회주택의 허용 이윤율을 건설 투자 비용의 10%에서 15%로 높이자고 제안했다. 이 요구는 주택 가격을 자격을 갖춘 가구의 예산 안에 유지하려는 건설부의 노력과 맞물려 있다.

사업 지연도 큰 걸림돌이다. Sinh 차관은 투자 규모가 약 2경동에 이르는 부동산 사업 약 2,991개가 중단된 상태라고 밝혔다. 또 국회 결의 제110호에 따른 지침으로 326개 사업에 영향을 준 토지법상 문제가 해결됐다고 설명했다. 사업을 재개하면 공급을 늘릴 수 있으며, 부담 완화 정책은 시행사가 어떤 주택을 지을지에 영향을 미치게 된다.

건설업체와 가구 모두에 닿아야 하는 금융 부담 완화

HoREA는 임대주택과 저렴한 민간 주택, 일부 핵심 산업단지 사업에 대한 대출을 은행의 신용 증가 한도에서 제외하자고 촉구한다. 신용 증가 한도는 은행의 대출 확대 속도를 제한하는 규정으로, 예외가 적용되면 해당 분야가 더 쉽게 금융을 확보할 수 있다.

Chau 회장은 베트남 중앙은행이 시중은행에 실질적인 대출 금리 인하를 요구해야 한다고도 주장한다. 금융 비용이 낮아지면 건설 기간 시행사의 부담이 줄고, 주택 구매자의 상환 부담도 완화된다.

MB Securities는 대출 증가세 둔화와 첫 9개월 동안 대출보다 예금이 빠르게 늘어난 점 등을 금리 인하 가능성을 뒷받침하는 요인으로 꼽았다. 다만 기존 예금 만기가 돌아오고 더 높은 금리로 갱신되면서 은행의 자금 조달 비용 부담은 약 3개월간 이어질 것으로 내다봤다.

Luong 소장은 주택 가격이 토지 비용과 시행사가 기대하는 이윤에도 영향을 받기 때문에 인센티브가 분양가에 반영되기까지 시간이 걸린다고 지적한다. 현실적인 판단 기준은 가구가 감당할 수 있는 가격과 임대료로 완공 주택이 공급되는지 여부다. 공급 아파트가 늘고 사업 승인이 쉬워지며 대출 금리가 낮아지더라도, 그 주택이 사람들의 직장과 생활 방식, 지불 능력에 맞을 때 함께 효과를 낸다.

핵심 내용

• 베트남은 2026년 사회주택 8만7,601가구가 완공될 것으로 전망한다. 연간 목표의 약 90%다.
• 대출 비용과 주택 가격이 높은 수준을 유지하면서 가격 인하에도 판매가 살아나지 않고 있다.
• HoREA가 인용한 시 평가에 따르면 호찌민시에는 2026년 첫 9개월 동안 저렴한 신규 주택이 공급되지 않았다.
• 전국 임대주택 완공 물량은 1만8,049가구로 연간 목표를 웃돌 전망이다.
• 신규 민간 주택 공급은 대체로 가격이 낮은 외곽 지역으로 이동하고 있다.
• 제안된 개혁안은 토지와 신용, 임대료, 자격 기준, 사회주택 거래 제한을 다룬다.
• 호찌민시는 2026~2030년 사회주택 및 임대주택 18만1,257가구 공급을 목표로 한다.